中南建设:基本面向好,加强布局一二线城市,大数据持续推进

地产销售稳健,加强布局一二线城市,在手储备丰富。16年前三季度实现营业收入192.1亿元,同比增长49%,实现归属于母公司的净利润4.9亿元,同比增长4.5%,收入和利润情况符合预期。16年前三季度销售毛利率18.98%,15年同期毛利率为24.12%,减少了近5个百分点,但与16年上半年的17.67%相比已经有所回升,主要是交房结构差异导致公司当期盈利能力大幅度下降,随着低毛利项目结转接近后程,预计未来盈利能力将有所恢复。16年上半年公司房屋销售面积142万平米,销售金额为158亿元,与15年同期相比分别大幅增长了51%和76%,考虑到本年房地产行业的市场热度,我们认为公司16年前三季度的房屋销售面积和销售金额双双取得大幅增长。公司16年来积极转型,获取的地块全部位于市场供需结构优,销售良好的一二线城市,公司未来可售面积已经达到1503万平米,其中一二线城市占比达到35%,结构优。

    借力资本市场股债双融,资本结构得到优化。16年4月,非公开发行成功募得资金46.4亿元,16年来公司积极把握货币宽松、利率下行的市场机会,分三批次发行了总额37亿元的公司债,5年期公司债的发行利率由15年的7.8%下降至最新的6%,融资成本有一定程度的下行,减轻了公司财务负担。公司最新的资产负债率由15年底的86%降低到84%,扣除预收款项的资产负债率由78%降为74%。三费方面,由于公司前三季度销售回款良好,营业收入大增,同时股权和低成本的债权融资减少了财务费用支出,管理费用率和销售费用率都有一定程度的降低,体现了公司精细的管理能力。

    建筑业务转向基础设施和建筑工业化,模式走PPP之路。15年公司与南京市政府签订的玄武湖菱洲儿童乐园是公司在PPP模式上的首次尝试,16年上半年成功获得温岭监狱PPP项目,另外在深圳有一个城市更新项目,北京也有一个收购项目,并且多项PPP还在洽谈中。公司未来会继续推进PPP业务的规模,后期将重点介入城市基础设施领域。公司在NPC技术(新型混凝土预制装配技术)上处于行业领头,继沈阳中南NPC成为国家级“可装配式关键部品产业化技术研究与示范”生产基地之后,NPC技术在上海嘉定、苏州、南京等地成功推广运用,未来公司NPC装配生产外销规模逐步扩大。

    大数据打开广阔空间。公司投资的大数据公司上海承泰独创数据银行个人数据资产模型,建立交易标准化,致力于打造个人数据跨平台自由存取并授权交易的混业生态系统。公司的主打产品玛娜花园可以在用户的授权下,自行导入用户分散在各个互联网平台的数据并为用户建立一体化的个人数据银行。玛娜花园已经发展为包括玛娜花园电商购物版、玛娜花园颜值数据版、玛娜花园支付版、玛娜花园中南物业社区版、玛娜花园保险版等十个版本,覆盖范围广,应用场景度高,独特的商业模式和产品特点在数据蓝海极具增长空间。

    投资评级与估值:维持盈利预测,维持中性评级。我们预计公司2016-2018营业收入增速为45.4%、17.5%、14.7%,归属于母公司的净利润分别为:10.8亿元、11.4亿元、12.4亿元,对应EPS分别为0.29元、0.31元、0.34元,维持盈利预测,维持中性评级。