京投发展:销售符合预期,集团资本运作平台值得期待

业绩释放实现扭亏。16年前三季度营收15.67亿元-28.35%,归母净利润0.98亿元(上年同期:-1.29亿元)。相比半年报数据,仅三季度营收2.0亿元、归母净利润0.59亿元,主要得益于非经常性损益(其中收取被处置公司协议借款资金占用费、委托贷款利息0.13亿元)。全年业绩仍要看主要房地产项目的结算情况,至9月末预收款90.2亿元较年初增64%,锁定一年业绩有余。根据年初规划,全年计划新开工面积25.54万方、竣工37.46万方,截至9月底新开工面积8.80万方,完成竣工17.59万方,其中仅三季度竣工15.1万方,竣工提速为结算作保障。1-9月份签约销售额56.67亿元、12.93万方,同比分别下降-23.92%、-38.81%,其中三季度新增签约额20亿元。我们此前推算在售6个项目下半年可售货值约90亿元,按60%-80%去化率,预期全年销售91-109亿元(15全年98亿元)。

    拟参与竞取北京三块土地资源,潭柘寺项目依托集团此前参与一级开发优势有望获得,永丰产业基地项目预计竞争压力大。今年以来尚无新增项目,10月24日公司董事会通过北京三地块后续招标或竞买议案:1)潭柘寺镇D3、D4预留产业用地,规划建面2.71万方;2)“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地(新)HD00-0401-0062、0166、0158地块二类居住用地,用地面积8.35万方,建面13.88万方,底价38.4亿元;3)“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地(新)HD00-0401-0132、0120、0162地块二类居住及零售商业用地,用地面积8.56万方,建面16.3万方,底价44亿元。后两块土地试点采用“限房价、限地价”的方式,起始价分别为2.8万元/平米和2.7万元/平米,当价格超上限时将转为竞报企业自持商品房面积(全部作为租赁不得销售),结果将于11月16日揭晓。

    财务状况继续改善。9月底资产负债率91%同比下降2pc,扣除预收款负债率62%、净负债率459%,较上年同期下降229个百分点。货币资金34.8亿元,超过短债3.3亿元,且资产中主要是北京地区物业项目存货,变现能力强。已发行2期公司债10亿元3年期利率5.24%、10亿元3年期利率4.98%,上半年加权平均融资成本年化利率8.63%较15年的9.35%略下降。融资成本降低、费用化贷款减少、收回资金占用费收入增加使得财务费用为-0.02亿元;期间费用率9.3%下降2pc。

    公司基本面逐步改善,而作为大股东京投集团A股唯一资本运作平台,在轨道交通大发展阶段,其重要性和发展空间值得期待。以北京为中心、轨道交通为依托的发展战略定位清晰,现有项目可保持较高业绩释放,未来轨道物业拓展空间大。后期,配合“一体两翼”的战略发展格局,集团有望持续加大对上市公司的支持力度。公司的投资价值及长期发展已被险资认可,在天时地利人和下,仍有继续吸引稳定战略投资者的可能,值得关注。RNAV12元/股,预测16-18eps0.35、0.48、0.61元,PE26/19/15倍。维持“强烈推荐”评级。

    风险提示:大股东对上市公司支持不及预期;高负债高融资成本。