首开股份:业绩短暂下降,中期仍有爆发力,5%股息率强化险资偏爱

1.毛利率下滑致业绩短暂下降,中报分红0.25元、践行高分红承诺

    前三季度公司净利润12.1亿元,同比下降22.4%;毛利率和净利率为36.0%和6.9%,分别下降10.4和6.5个百分点,源于主要结算13-14年降价项目、同时15年又结算北京项目毛利率高达45%;三项费用率由上年同期12.5%降至11.2%;由于合作项目增多,少数股东权益由上年9%增至30%,预计后续将为常态。报告期末,负债率和净负债率分别小幅提升至78%和107%,但较上年大为改善。6月公司承诺16-17年每股分红不低于0.6元,现价对应股息率5.0%,领先地产行业,并9月30日公司派发了每股0.25元16年中报粉红,践行高分红承诺。

    2.16年销售有望翻番,预示后续业绩高增、筹谋激励和高分红兑现

    前9月公司实现销售511亿元,同比增长156%,销售均价22,533元/平米,同比增长50%,维持公司全年销售超625亿元的判断,同比增长95%。今年销售量价大增预示:1)预计公司16-18年三年业绩复合增速超25%(VS12-15年9%),目前预收款已锁定16-18年收入100%、100%和15%;2)公司09年开始曾推出过两轮现金激励,而16年销售量价大增为筹谋激励方案提供了较好基础;3)6月承诺16-17年每股分红0.6元分红方案,而16年销量大增将确保最终该承诺兑现,增强对险资的吸引力。

    3.安邦定增入股4.58%、后续或继续增持,定增成本11.85元构成强支撑

    6月安邦大比例认购公司定增,成为第二大股东,持股4.58%,并锁定一年。鉴于首开16-17年4.9%的股息率(6月承诺16-17年每股分红0.6元)、董事会结构友好(公司章程规定7人,目前在任6名,调整空间较大)、后续存国改预期(预计京内国企房企整合和激励措施推出)等优势,预计安邦继续增持概率较大。另外,安邦定增成本11.85元/股也构成较强的价格支撑,而目前现价12.03元/股仅较之溢价1.5%,并年底前险资维护股价逻辑也同样适用,强化价格支撑。

    4.投资建议:业绩短暂下降,中期仍有爆发力,5%股息率强化险资偏爱

    首开股份作为北京龙头国资房企,拥有456万平米北京未结算资源,同时公司在北京国资房企整合中整合优势突出,中长期而言将打造公司京内存量和增量土地资源的优势。从中短期而言,一方面,安邦6月通过定增持股4.58%,鉴于首开16-17年5.0%的股息率、董事会结构友好、后续存国改预期等优势,预计安邦继续增持概率较大,并且安邦定增成本11.85元/股也构成较强的价格支撑;另一方面,公司今年销售表现远超行业,预计全年销售超625亿元,同比增长95%,而销售量价大增将预示着后续业绩高增、筹谋激励和高分红兑现等利好因素。鉴于毛利率以及少数股东权益的影响,我们分别将公司16-17年每股收益预期小幅下调至0.81和1.06元,目前NAV折价28%,维持目标价16.85元,重申强烈推荐评级。

    5.风险提示:

    房地产市场销售弱于预期;跨区域经营风险。