首开股份公司三季报点评:北京优质资源型公司、现金流平稳、险资青睐

事件:公司16年前三季度实现营业收入174.9亿元,同比+51.1%,实现净利润17.24亿元,同比+1.22%;实现归属净利润12.1亿元,同比-22.4%;EPS 0.346元。

    少数股东损益占比增加,归母净利润有所下滑:公司报告期内实现净利润17.24亿元,同比+1.22%,归母净利润12.1亿元,同比-22.4%;其中,少数股东损益5.18亿(+247%),归母净利润有所下滑,主要原因是本期因福州中鼎、苏州依湖等子公司合作项目结算增加,归母净利润占比降至70%(上年同期91%)。

    前三季度销售大幅提升,结算结构有望优化。2016年1-9月,公司共实现签约面积226.88万方,同比上升70.14%,其中京内的销售面积106.2万方,占比达到46.8%;签约金额511.20亿元,同比上升147.42%。9月销售均价24016元/平方米,同比增长59%。公司年初计划新推盘230万平米(货值约500亿),前9个月看销售已超额完成全年销售计划(全年目标销售面积213万方,签约金额360亿)。

    杠杆有所下降,现金实力大增。公司2015年及2016年前三季度发行债券收到的现金分别为94亿和49.6亿,其中今年9月成功发行了30亿公司债,票面利率低至3.59%,为近年融资成本的最低点。另外,受益于上半年北京及核心城市销售畅旺,公司1-9月销售现金回款332.8亿,同比增长106%,同时也发行了90亿永续债(权益项目)。截止三季末,公司在手现金余额285亿元,同比增长46.7%,现金及自有资本实力大幅增强,期末资产负债率78%,同比下降1.5pct。

    北京存量土储资源优势明显。截至三季末,公司待开发储备土地面积合计111.2万方,规划计容建面302.7万方,其中位于北京内的土地面积及计容建面分别为30.74万方和57.39万方,占比分别为27.7%和19.0%。前三季度公司新增土地储备权益建面130万方左右,权益地价款超270亿,其中京外土地以上海、广州及杭州、苏州等核心二线城市为主。目前公司未结算建面中北京地区占比达30%,未来结算质量有保证。

    投资建议:公司前三季销售大超全年目标,也高于此前市场预期,目前在京土储资源优势明显,结算结构有望持续改善。同时公司作为北京国资优势房企,具备优势整合能力,有望受益于下一轮北京国改。公司近年现金分红比例大幅提升,股息率行业领先,较受险资及产业资金青睐,未来安邦也有继续增持的可能性。预计公司2016-2018年EPS 为0.82、1.13和1.32,维持“买入-A”评级,目标价14.2元。

    风险提示:北京本地市场风险爆发、四季度调控大幅影响销售。