首开股份:销售再创新高,结算项目影响当期利润

投资要点。

    事件:首开股份公布前三季度业绩前三季度公司实现营收174.9亿元同比增51.0%,实现归母净利润12.1亿元,同比下滑22.4%,折合EPS0.346元/股,ROE4.61%,同比减少5.68个百分点。

    结算项目影响当期利润:公司前三季度实现营收174.9亿元,同比增51.0%,实现净利润12.1亿元,同比下滑22.4%,其中Q3实现营收及净利润分别为50.3亿元,同比增23.2%,净利润2.68亿元,同比下滑57.7%,三季度业绩出现大幅下滑,主要是由于项目结算问题导致的基数较高,去年同期结算项目毛利率高达48%,远高于今年3Q38%的水平(预计今年以来加大了京外项目的结算力度)j此外,去年结算项目大多数为全资子公司,少数股东权益扣减较少,3Q2015仅扣减2473万元,同样显著低于今年的1.19亿元。不过排除上述两个因素之后,公司Q3的业绩的表现仍是略低于预期,这与公司结算项目周期问题有关,当期利润可能会受到一定影响,长期来看对公司在手项目价值及未来业绩释放并无本质影响。

    销售再超预期,高预收保障业绩:正如我们所说,公司三季度实现签约面积226.88万平方米,同比上升70.14%;签约金额511.20亿元,同比上升147.42%,再次创下新高,并且已经逼近公司半年报时上调过的527亿元的全年销售目标。靓丽的销售有效垫厚了预收账款,三季度末预收账款403.6亿元,较上半年末增厚88亿元,较高的预收款基本能保障未来一至两年内的业绩表现。报告期内,公司房地产储备项目共22个,规划计容建筑面积303万平方米。

    高股息标的值得长期关注:公司6月初发布了未来三年(2015-2017年)股东回报规划,公司承诺在符合利润分配原则、满足现金分红的条件的前提下,对2016年至2017年每年度的利润分配按每股不低于0.60元进行现金分红(按最新股价计算股息率为4.72%),此次中报公司拟每10股派2.5元,初步完成分红承诺,正如我们此前行业报告中所说,低估值高分红的首开股份仍具备一定的配置需求。

    定增有效降低杠杆水平:6月底,公司宣布完成定增,发行价格11.85元/股,发行数量3.4亿股,募资总额40亿元,报告期末公司资产负债率78.16%,较上年末降低4.5个百分点,资本的补充有效降低了公司的财务杠杆水平。

    投资建议:由于结算项目及周期原因,公司Q3业绩出现下滑,可能会对全年利润造成负面影响,我们也适当下调了2016年的盈利预测,不过相应的,未来两年的结算率则略有上调。首开股份深耕北京房地产市场,具备优质土地储备资源(NAV折价约40%),并且其高分红股息率值得长期配置,预计公司在高预收的保障下未来两年业绩能够保持不错的表现。小幅下调公司2016年的净利润10%至23.79亿元,小幅上调2017-2018年约3%左右至30.3亿元、33.63亿元,对应每股收益分别为0.92、1.17和1.30元,暂维持目标价13.8元,对应公司2017年11.8倍的市盈率,维持增持一A评级。

    风险提示:房地产政策收紧、销售不达预期、宏观经济超预期下行。