房地产行业动态点评:调控加码,因城施策

事件:国庆期间,多个热点城市出台房地产调控政策。全国约20个城市集中发布了限购、限贷调控政策。本轮政策出台的主要目的在于抑制资产价格过快上涨,防范房地产相关信贷风险,相关政策细则制定比较详细。预计未来前期房价涨幅过快的其他城市,如福州、青岛等也将发布调控政策,一、二线城市房地产市场调控将趋严。

    点评:

    房地产政策加码符合前期中央“抑制资产泡沫”的提法。7月份,中央政治局会议提出“抑制资产泡沫”,在一二线城市房价加速上涨的环境下,热点城市房地产调控加码符合中央精神。预计热点城市短期成交量会受到抑制。从中长期看,城市的经济发展前景和人口集聚能力是决定当地房地产市场走势的内生力量,短期政策很难改变长期发展趋势。

    楼市分化,因城施策。由于一二线和三四线城市的房地产市场具有明显差别,因此房地产调控政策具有因城施策的特点。预计未来前期房价涨幅过快的其他城市,如福州、青岛等也将发布调控政策,一、二线城市房地产市场调控将趋严。在一二线热点城市抑制资产泡沫的同时,三四线城市的去库存任务依然任重而道远。

    货币政策和城镇化进程是影响房地产市场的中长期因素。短期看,房地产调控政策对房地产市场的影响是立竿见影的。从中长期看,由于房地产是资金密集行业,对利率走势极为敏感。在现价段“资产荒”的背景下,热点城市的不动产以及优质房地产企业的股权炙手可热,货币政策的变化决定了中期房地产市场的走向。此外,城镇化、农民进城以及改善性住房需求的释放也将影响房地产市场的中长期发展趋势。

    维持行业“看好”评级。由于货币政策目前尚未转向,城镇化催生的房地产需求依然处于释放期,中长期驱动因素并没有发生根本变化,因此维持行业“看好”评级。调控政策加码将使房地产板块短期吸引力下降,可关注业绩增长较明确、增长模式受住宅销售影响较小的房地产企业,如华夏幸福、滨江集团等。

    风险因素:房地产调控加码程度超预期;商品房销售下滑超预期;货币政策转向。