金地集团8月销售数据点评:结算毛利有望提升,现金牛特征显现

事件:公司公告8月销售情况,公司实现签约面积55.3万方,同比增长49.86%;实现签约金额85.7亿,同比增52.76%。

    淡季不淡,销售额增加五成,9-10月推盘有望破百亿。8月份,公司实现签约金额85.7亿元,同比增长52.76%,销售均价15497元/平方,同比增1.93%,在传统销售淡季下,公司销售业绩并不平淡。上半年公司推盘力度有所提高,充分利用市场畅旺的窗口期,1-8月累计签约金额606.3亿元,同比增加86.56%,累计销售均价15463元/平方,同比增15.09%。预计在传统旺季9-10月份公司将继续加大推盘,新增推盘项目达51个,其中71%在一、二线,后续两月有望单月各超过100亿规模,预测全年销售额将突破800亿大关。

    拿地力度继续加大,一二线新增布局。8月拿地权益价款37亿,为15年来单月最高,1-8月新增土地权益价款近68亿,同比增39.2%,但仍不足累计销售额的11.22%。公司目前总体的土储权益面积1600万方,已售未结转资源约700亿,其中目前土储基本布局在一二线及三线中东莞(比例为一线16%,二线67%,三线17%)。我们估计目前已售未结资源毛利率30%左右,高于上半年22.7%(主要14-15年的项目)的毛利率,可以预期下半年至明年的结算利润率会有所反弹。

    合作、并购方式拿地增多,关注存量资源。14年以来公司逐步增加合作开发比例,招挂拍拿地逐步降至30%左右。公司近年关注存量地产资源,包括处于核心区域的旧改、老旧厂房、仓库改造。旗下金地商置7月完成收购广电地产50%权益,新增500万方土储,收购对价相较同期公开市场成交的项目有明显成本优势。

    “现金牛”的特征显现。公司15年度实际派发现金分红18.9亿元,利润的股利支付率高达40%,远高于以往10%上下的比率。2015年每股股利高达0.42,同比增2.2倍,其中公司第一大股东富德生命人寿估计可获得其中5.7亿现金红利。

    投资建议:公司经营拥有区域布局优势、产品创新、低融资成本三大优势,目前安邦、富德生命人寿两大险资持有公司50.4%的股份,不排除以后有新增董事会席位的可能性,并通过其资金成本及规模优势参与公司经营或参与项目合作。

    我们预计公司2016-2018年EPS为0.80、0.88和0.94,对应当前股价PE估值为14.9X、13.5X、12.7X,首次覆盖给予“买入-A”评级,6个月目标价14.25元。

    风险提示:9、10月市场状况不可预测,销售远低于预期。