保利地产中报点评:上半年销售首破千亿,毛利率和权益比率影响结转

2016年1-6月,保利地产(600048.CH/人民币9.53,买入)实现营业总收入551.50亿元,同比增长30.24%;受当期结算项目中少数股东权益占比较高的影响,公司归属母公司净利润49.60亿元,同比增长0.21%,每股收益0.46元,同比持平。报告期内,公司实现毛利率为32.60%,受高毛利区域及项目结转比例较低的影响房地产结算毛利率为31.10%,同比下降4.68个百分点。公司拿地坚持等量拓展的原则,新增土储建面762万方,占销售面积93%。此外,公司上半年完成90亿定向增发引入泰康资产,负债率继续降低。公司目前股息率3.7%,市盈率7.8倍,NAV折价33%,前7月销售同比增长43%,公司是低估值龙头蓝筹,在行业整合加速的背景下价值优势凸显,我们维持公司定增扩股后2016-2018年每股收益预测分别为1.21元、1.39元和1.56元,重申买入评级。

    支撑评级的要点

    房地产结转收入同增27%,房地产销售额同增45%。公司1-6月实现房地产业务结转收入513.22亿元,同比增长26.90%,主要是由于当期竣工交楼面积同比增长;公司房地产结算毛利率为31.10%,毛利率同比下降4.68个百分点,主要受高毛利区域及项目结转比例较低的影响。上半年公司销售首次突破千亿大关,实现签约金额1,106.25亿元,同比增长45.48%;实现签约面积821.84万平方米,同比增长40.55%,销售均价13,461元/平米,珠三角、长三角和环渤海销售占比分别为32%、24%和16%,其中南京、合肥等热门城市销售额同比分别增长143%和58%。

    拿地坚持等量拓展的原则,新增土储建面762万方。土地储备方面,公司上半年共获取项目36个,主要集中在北京、广州、南京等土地资源相对稀缺的地区,其中通过招拍挂方式和项目并购方式获取项目分别为17个和19个,占比为47%和53%;新增容积率面积762万方,总获取成本450亿元,拓展面积/销售面积和土地价款/销售额的比值分别为93%和41%,基本与公司过去几年持平,坚持等量拓展的原则。其中,一二线城市拓展面积569万方,拓展金额421亿元,占公司拓展总量的75%和94%。投资开工方面,1-6月,公司新开工面积921万方,竣工面积626万方,截至6月末在建面积1.36亿平方米,待开发面5,571万平方米,能满足公司未来2-3年的开发需求,其中一二线城市占比约为71.4%。 房地产基金规模稳步提升,继续推进“三位一体”养老战略。公司继续巩固在房地产基金领域的发展优势,信保基金管理规模稳步提升,保利资本顺利完成首个房地产基金的发行,并完成对滴滴出行股权投资;其他金融业务方面,公司上半年与粤财控股等6家发起人拟共同发起设立粤港证券,完成5亿元股权投资持有粤高速4.84%的股份。此外,公司继续推进“三位一体”养老战略,完成健康养老平台公司设立,并且在北京、上海、广州、成都等核心城市规划或投入运营养老项目共11个;社区服务方面,公司上半年完成13家比邻中心、10个健康生活馆、3家和乐少年宫的项目落地。

    完成90亿定向增发引入泰康资产,高股息低估值龙头重申买入评级。上半年,公司完成90亿元定向增发,负债率水平持续降低,公司6月末资产负债率为74.86%,较去年末继续下降1.09个百分点。公司是低估值龙头蓝筹,目前股息率3.7%,市盈率7.8倍,NAV折价34%,前7月销售同比增长43%,行业整合加速的背景下,公司价值优势凸显,重申买入评级。