保利地产:业绩增长稳健,央企改革先锋

事项:

    公司公布2016中报,上半年实现营收551.5亿元,同比增长30.2%;归属上市公司股东净利润49.6亿元,同比增长0.2%;实现EPS0.46元,与业绩快报一致。

    平安观点:

    合作项目结算占比提升制约业绩表现。由于竣工结算面积增加,期内公司营收同比增长30.2%;由于合作项目结转比例提升,期内少数股东损益同比增长112.8%至20.2亿,同时结算结构差异导致毛利率同比下降2.7个百分点至32.6%,致使归母净利润同比仅增长0.2%,大幅低于营收增速。期内公司管控能力依旧突出,三费占比仅6.64%,同比下降0.27个百分点。由于销售金额远高于营收,期末预收款较年初上涨25%至1656.4亿,奠定未来业绩增长基础。

    成交受益楼市回升,半年销售首破1100亿。作为布局全国的行业龙头,公司充分受益于本轮基本面复苏。上半年实现销售面积821.9万平米,同比增长40.6%,销售金额1106.3亿元,同比增长45.5%。半年签约金额取得历史性突破,首次突破千亿大关,市占率提升至2.27%。从成交区域分布来看,传统的热点销售区域今年仍然表现优异。其中珠三角、长三角和环渤海分别实现签约金额346亿元、263亿元和168亿元,占比分别为32%、24%和16%。

    拿地聚焦核心一二线,新开工进度符合预期。公司上半年共获取项目36个(招拍挂17个,通过项目并购19个),新增容积率面积762万平(权益建面517万平),总获取成本450亿元(权益地价303亿),同比分别大幅增长95%、309%。公司上半年拓展面积/销售面积的比值为93%;土地价款/销售额的比值为41%,与去年全年水平(43%)基本持平,土地风险总体可控。具体来看,公司拓展重心仍集中在一线和部分核心的二线城市,上半年一二线城市拓展面积和拓展金额,占公司拓展总量的75%和94%。期末在建建面13613万平米,待开发面积5571万平米,能满足公司未来2-3年的开发需求,其中一二线城市占比约为71.4%。期内新开工面积921万平,竣工面积626万平,分别同比增长26.9%和33.0%,完成全年新开工计划的52.6%。

    央企整合受益标的,地产金融业务持续加强。公司作为保利集团旗下最大的地产业务平台,为充分受益央企整合标的。公司近日公告实际控制人保利集团正在与中国航空工业集团地产业务资产重组整合进行论证研究,潜在交易涉及约70个房地产项目。随着央企整合序幕拉开,具备优势资源的央企平台有望快速做大做强,公司也有望借助集团平台优势获取优质资源,完成外延式扩张。期内公司把握粤港两地金融合作机遇,与粤财控股等6家发起人拟共同发起设立粤港证券,分享证券业务快速发展带来的红利,完成5亿元股权投资,持有粤高速4.84%的股份,不断巩固加强公司地产金融业务。

    财务状况改善,融资成本持续下行。上半年公司完成90亿元定向增发和100亿元公司债券发行,资本实力进一步增强,负债率水平持续降低。期末在手现金426.6亿,为一年内到期负债总和(199.5亿)的231.8%,短期偿债压力相对较小。期末净负债率61.7%,剔除预收款后的资产负债率为36.7%,较期初分别下滑23.4个和6.4个百分点。期末公司有息负债规模1136亿元,较去年末下降5.4%,有息负债综合成本仅4.9%,较去年末下降0.3个百分点。

    投资建议:由于期内公司完成90亿定增,按最新股本估计,预计公司2016-2017年EPS分别为1.2元和1.38元,当前股价对应PE分别为8.0倍和6.9倍。公司多元化融资改善负债结构,良好内控维持较好盈利能力,股权激励实现利益绑定,充分受益央企改革,作为龙头房企中估值最便宜的高股息率标的,维持“推荐”评级。

    风险提示:销量及业绩不及预期风险。