房地产行业:苏州南京楼市调控政策落地,不改行业去库存主基调

事件

    南京市和苏州市政府相继出台了《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》和《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》,对房屋交易和土地交易进行调控。

    核心观点

    南京、苏州楼市调控政策,提升二套房首付比例控房价,调整土地出让竞价方式控地价。南京本次的意见主要有两点:1)提升二套房首付比例,除高淳、溧水外,已有1套住房且贷款已结清,首付比例提升至35%,已有1套住房且贷款未结清,首付比例提升至50%;2)通过不许将保障房建设资金计入房价成本、当地价竞价达到最高限价80%及以上时提升预售标准以及地价达到最高限价时进行摇号等方式控地价。苏州的政策除了提升二套房首付比例、通过调整土地出让竞价方式控制地王外,还出台了限购政策,非户籍居民家庭购买二套房需提供购房之日起前两年内累计缴纳一年及以上的纳税证明或社保证明。

    政策调控主要为上涨过快城市楼市降温,延续因城施策基调,不改行业去库存政策基调。南京和苏州都是今年年初以来上涨较快的城市,与合肥、厦门并称二线城市“四小龙”,南京和苏州政策调控早有预期,出台的苏州限购与2010年那一轮一刀切限购存在本质不同。本次政策主要为过快上涨的楼市和土地交易市场降温,延续去年以来因城施策的房地产调控基调,整个行业还是去库存为主。房价上涨过快城市出台政策调整利于筛选有能力且有真实住房需求的购房人,利于行业更平稳发展。

    货币宽松环境未改,行业整体无较大风险。本次的政策调控还是针对上涨过快城市,行业整体无政策收紧预期,另外目前货币宽松环境依旧,不存在使得房地产市场出现房价大幅下跌或成交量大幅下滑的基础。

    投资建议与投资标的

    维持行业看好。看好在一线和除“四小龙”外核心二线城市布局的地产公司。建议关注万科A(000002,中性)、滨江集团(002244,增持)、保利地产(600048,未评级)、招商蛇口(001979,未评级)。另外看好房地产细分领域包括产业园区、房地产金融及存量市场,建议关注上海临港(600848,增持)、浦东金桥(600639,买入)、嘉宝集团(600622,买入)、世联行(002285,买入)。

    风险提示

    房价过快上涨引发进一步调控。国家去库存政策不达预期