光明地产首次覆盖报告:地产+冷链物流双轮驱动,优质资源赋予广阔前景!

公司土地储备丰富,股价较RNAV大幅折价,提供较强安全边际。目前公司在建项目主要分布在长三角区域,上海、江苏、浙江三地占比达81.3%。公司项目主要以住宅项目为主,截止2015年底,公司在建项目总建筑面积784.27万方,在建面积420.22万平米,未开工面积169.72万平米,合计可售资源约590万平米,为未来2-3年销售提供充足货值。我们测算公司RNAV为每股15.2元,当前股价较RNAV大幅折价近40%,为股价提供了较强安全边际。集团公司在崇明拥有大量优质土地,将充分受益于崇明撤县市区;上市公司也有望在未来通过解决同业竞争获取大股东优质地产资源支持。此外,公司在养老地产上的探索为长远发展奠定基础。

    公司是上海第二大冷库企业,有望受益于集团物流业务整合。公司是上海第二大冷链企业,运营冷库4万吨以及在建西虹桥项目6万吨,每年交货值占上海的2/3;同时公司拥有洋山物流园区保税库165亩、6万方常温库。2013年公司收购菜管家,全面打造冷链闭环正式启动。将公司的冷库、城市配送、自贸区保税仓、供应链业务结合起来,是公司自身物流业务整合的重要一步。随着集团将物流定位于一体两翼的核心业务后,预计集团通过上市公司平台对物流业务的整合将加速。光明集团年销售额约1500亿元,预估有20%的物流成本,而光明地产旗下海博物流和申宏冷库目前合计仅12亿元的物流收入,如果启动整合,想象空间较大。

    巨额利润承诺配合股份回购注销补偿为公司提供充足动力。公司15年重大资产重组时,农房集团全体股东承诺重组完成后的3年内,农房集团合计实现的扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润不低于35.12亿,其中对应2015年-2017对应净利润分别应达到9.08亿、12.51亿、13.53亿,如果承诺未兑现,农房集团全体股东、大都市资产将由上市公司以总价人民币1.00元直接定向回购应补偿的股份并予以注销,如履行股份补偿义务后仍不足弥补全部补偿义务的,公司大股东光明集团将就差额部分以现金方式向上市公司进行补偿。2015年公司实际完成扣非归属净利润5.5亿元,占承诺利润9.08亿的60%,这意味着公司未来两年将完成近30亿利润的业绩,假设2016年完成15亿,则对应近200%的增幅。此外,公司大股东光明集团及其一致行动人从15年7月至16年1月在二级市场增持650万股,占公司总股本0.5%,增持均价9.55元/股;同时,包括董事长在内的现任和原任高管层合计持有公司2168.8万股股份,占公司总股本的1.64%,彰显各方强烈信心,为股价提供安全边际。

    投资建议:光明地产作为上海国资委控股的大型房地产企业,长期将受益于光明集团雄厚实力的支持,地产+冷链物流双轮驱动,前景极为广阔。公司地产业务储备丰富,RNAV为每股15.2元,为股价提供了极强安全边际;大股东在崇明大量优质土地储备和公司在养老地产上的探索为公司成长奠定基础。公司是上海第二大冷库企业,旗下电商平台菜管家将成为光明食品集团主打销售平台。此外,公司业绩承诺、大股东增持和高管持股为公司提供充足成长动力和安全边际。我们预计公司2016-2017年EPS分别为1.06、1.21元,对应PE8.8、7.7倍,首次覆盖,给予“增持”评级。

    风险提示:地产销售不及预期;集团物流业务整合不及预期。