房地产行业-规模房企月度经营报告:年中销售业绩冲刺,土地投资去补平衡

核心观点:

    半年度销售业绩冲刺,不过累计同比继续回落

    面积与金额:半年度冲销售业绩,单月新高。2016年6月,17家规模房企销售面积2337万平,环比升27%,上半年累计9453万平,同比升40%;6月销售金额2650亿,环比升31%,上半年累计1.13万亿,同比升54%。累计升幅继续放缓。单月销售规模同比升幅较高的是新城控股(+158%)。龙头市占率保持平稳,TOP10继续超20%。销售/推盘区域分布:京津冀放缓、珠三角回落,长三角热度相对维持。主流房企在珠三角地区销售明显回落,深圳限购趋严使投资性需求受到较多负面影响。保持较高景气度的是长三角,尽管上海限购标准变严,但南京、苏州、杭州等核心城市成交仍保持活跃。6月规模房企销售均价环比下降的数量继续增多,万科-2%、恒大-21%、保利-2%、华润-1%、绿城-8%、世茂-26%、龙湖-7%。

    规模房企土地投资去补平衡,控制成本

    面积分析:补货和去化相当,6月“保金招”拿地较少,“万融”较多。2016年6月,10家规模房企拿地建面1018万平,连续两个月回升,并超过一季度平均水平,上半年累计拿地建面5033万平,低于销售建面5087万平。6月万科、融创拿地较多,金地、蛇口没有拿地。金额分析:投资审慎,控制拿地成本。10家规模房企土地投资额378亿,是销售1655亿的23%,投资力度继续下降。预计规模房企将进一步控制拿地金额,在相同的预算下保障拿地利润率水平。区域分析:二线城市占比继续上升。上半年,8家规模房企数据一线城市拿地建面占比10%,地价占比26%;二线城市建面占比76%,地价占比69%。二线城市土地投资金额已接近去年全年。上半年拿地静态毛利率预估值:万科33%、保利23%、金地36%、蛇口21%。权益分析:合作略有减少,自身权益占比回升。

    发债规模下降,利率成本稳定

    发债情况:6月仅万达发债30亿元,票面利率3.88%。信用评级:整体保持平稳。惠誉下调了绿地控股的评级,从BBB-降至BB+。穆迪上调了新城控股的评级展望,由此前的“负面”调整为“稳定”。

    估值水平比较分析

    A股房企估值略有企稳,PETTM稳定在13x至14x,H股房企PETTM仍稳定在8x。保利和金地的市净率低至1.3x和1.4x,已接近中海外和华润。其他A股规模房企的市净率与H股规模房企差距仍然较大。

    风险提示

    下半年行业景气度下滑,新房成交低于预期。