房地产行业港A股专题研究-深圳国际:德行天下,物流天下

估值和投资建议。

    我们采用分部估值法对公司进行估值:①采用相对估值法(PE)对公司的物流业务进行估值,其合理价值约27.2亿港币;②采用绝对估值法(DCF)对公路业务进行估值,其合理价值约139.2亿港币;③采用假设开发法计算城市更新业务(梅林关及前海项目)对应的重估增值约270~330亿港币;④公司的其他业务估值为38.6亿港币。将估值结果汇总公司合理价值约为475~535亿港币,即24.27元~27.37港币/股,重估价值相对现有股价溢价113%~141%,价值被显著低估。

    标杆国企:志存高远、禀赋优异、治理规范。

    公司是深圳标杆国企:实际控制人为深圳市国资委,主要从事物流基础设施的投资、建设与经营,并依托拥有的基础设施及信息服务平台向客户提供各类物流增值服务,立志成为现代物流理念的设计者、标杆物流设施的建设者、先进经营模式的创新者、行业知名品牌的创建者。在深圳政府大力支持下,公司经过十六年发展,已成长为总资产近500亿、营收规模逾50亿、盈利规模近20亿、年分红近10亿元的优秀标杆企业。公司在深拥有1.2平方公里的土地,占深圳总面积万分之五,资源增值和升级的想象空间巨大!作为深圳国资系在香港上市的窗口企业,公司治理较早与国际接轨,在股东结构、组织架构、管理层激励、信息披露、财务制度等方面的建设均卓有成效、领先同侪,并多次获得境内外有影响力的大奖。2015年三大国际评级机构继续维持对公司的投资级别信贷评级,反应出国际市场对于公司业务运营现状和前景、盈利能力和偿债能力的一致认可。

    行业空间广阔、竞争优势突出,享受地方发展及资源升级红利。

    物流、收费公路及城市更新是公司三大核心产业,正在形成较好的协同效应:①物流产业空间广阔,受国家“十三五”规划重点支持,预计2014年至2020年,行业增加值年均增长8%左右,拥有累计超过1.5万亿元的增长空间。公司挟行业龙头之竞争优势,迎物流业大发展之机遇,目前产业版图已扩展至深圳、天津、武汉、南京、合肥、无锡、宁波、烟台等十二个主要物流节点城市,拥有及在规划的(暨潜在拥有的)土地面积合计达496万方,并已形成“供应链(大宗商品、港口、物流、金融)+互联网”的新业态;②在各地政府支持下,公司收费公路业务将继续贡献稳定现金流,对物流产业形成支持,深圳的经济热度将通过道路网(广东省“九纵五横两环”高速公路主骨架网规划以及深圳“七横十三纵”的路网规划)向珠三角乃至整个广东辐射,这将给公司的业务发展带来巨大机遇;③物流、公路两大业务所积淀的丰厚土地储备有望享受所在区域因产业升级而带来的城市更新机会,目前在深圳梅林关及前海给公司带来的资源升级红利已初步显现!另,公司还持有盈利较好的深圳航空49%股权,对公司核心业务及价值判断影响正面。

    股东长期回报丰厚,预计未来绩优红筹价值将继续体现。

    自2000年2月重组完成、深投控入主以来,公司至今的累计涨幅为271%,大幅跑赢同期恒生指数229个pct、跑赢同期恒生红筹指数186个pct;在过去的16年中公司有12个年份年涨幅跑赢恒生指数。我们认为,公司之所以成为香港资本市场的长期牛股,除了上文论述的各项优势外,公司稳定的分红给股东带来丰厚回报亦是重要原因。在未来利率下行的大趋势下,公司绩优红筹价值会更加凸显。

    盈利预测。

    基于对公司各业务的分析及对行业增速的展望,我们预计公司16-18年EPS分别为1.23/1.32/1.38港币/股,对应PE为9.3/8.6/8.2X,估值低廉,分红具吸引力,首次覆盖给予“买入”评级。