荣盛发展:聚焦京津冀地带,地产业务多元化

投资要点:

    2015年公司销售收入稳步提升,结算收入较上年持平。2015年公司销售收入309.0亿元,同比增长9.2%;营业收入234.3亿元,同比增长1%。公司实现归属于母公司所有者净利润24.3亿元。2016年一季度公司发展稳定,公司实现营业收入40.5亿元,同比增长33.6%,归属于母公司所有者净利润3.3亿元,同比增长11.7%。

    2015年公司毛利水平降幅较大,主要结算地区江苏省毛利率较去年同期下降6.2个百分点。2015年公司销售毛利率为28.5%,较去年同期下降4.8个百分点;2016年第一季度公司销售毛利率为30.6%,较去年同期下降1.5个百分点。

    公司开发项目与未来发展重心主要聚焦在京津翼环渤海地区以及长三角区域的二三线城市。2015年公司加大投资力度,京津冀区域内一年新增土地储备超过600万平米,全年新增土地储备821万平方米,年底共有土地储备2340万平方米。2016年上半年(截至6月30日)公司新增土地储备权益建筑面积201万平方米,全年计划新获取建筑面积约1,000万平米。

    公司涉足产业园区业务,已与多个地方政府签署产业园区发展的合作协议。早期的合作项目位于永清、香河产业园区,2016年签订怀来和霸州的产业园区项目是地方政府对公司园区地产模式的肯定,是在模式上进行成功复制的过程。公司未来将继续获益于京津冀区域园区地产的快速发展,拓宽业务渠道,提高估值空间。

    公司积极布局旅游地产,成功拿下第一份海外合作协议。截至目前公司已在秦皇岛、神农架、黄山、海南、河北野三坡等地取得优质项目资源,并投入开发。同时公司抓住“一带一路”国家战略发展的机遇,与捷克共和国南摩拉维亚州休闲水疗区开发公司签订合作框架,开发该区域内地块上的水疗和娱乐中心(综合体)。公司的业务空间进一步增大。

    公司在金融板块的布局动作频频。1)公司成立的荣盛泰发基金已完成股份制改革,拟挂牌新三板;2)公司拟斥资3.93亿元认购河北银行股份;3)公司牵头组建了中冀民营投资,将深度参与“京津冀协同发展”的国家战略规划,进一步分享地区发展红利。

    首次覆盖,给予中性评级,目标价7.28元。我们预计公司2016-2018年EPS分别为0.75/0.78/0.91元。我们主要使用PE估值法,选取了环渤海地区与长三角地带的房地产企业作为可比公司。公司提出的“大地产、大健康、大金融”战略转型尚在过渡期,布局基本明朗,但是由于公司的土地储备大多分布于二三线城市,传统业务存在毛利下降销售放缓的风险,因此2016年给与公司9.7X估值(较可比公司折价10%),目标价7.28元/股(与RNAV估值结果基本相当)。