新城控股:推出国内首个商业地产类REITS产品,拓展轻资产模式

事件:

    新城控股集团股份有限公司子公司上海新城万嘉房地产有限公司以人民币104,982万元的价格将其子公司上海迪裕商业经营管理有限公司全部相关权益转让给上海东方证券资产管理有限公司发起设立的东证资管—青浦吾悦广场资产支持专项计划。

    跨出商业地产轻资产化第一步:

    新城控股集团股份有限公司子公司上海新城万嘉房地产有限公司以人民币104,982万元的价格将其子公司上海迪裕商业经营管理有限公司全部相关权益转让给上海东方证券资产管理有限公司发起设立的东证资管—青浦吾悦广场资产支持专项计划。其中包括34,982万元的股权价格和70,000万元的债权价格。股权转让完成后,东证资管成为青浦吾悦广场的唯一股东。根据比较法和现金流量折现法测算(40年),该资产的公允价值为119,100万元,2015年租金/资产公允价值比例为3.3%,出售价格折价12%。未来东方资管将享有该综合体的租金回报,而新城控股将继续管理物业,2015年青浦吾悦广场租金收入占租金物业总收入的89%,因此折价12%为合理估值。

    公司通过将商业地产转让给资产专项计划实现现金流入,缩短了商业地产的投资回报周期,提高了商业地产的资产周转率,有利于公司优化资产结构、提高资金使用效率和提升商业运营管理能力,拓展公司商业地产轻资产的经营模式

    规避风险掌握主动,获得优先购买权和优先选择权:

    公司通过分四年期支付总额为2亿的权利对价,获得该资产的优先购买权和优先选择权。其中,优先购买权赋予公司在3年以后以11亿的价格主动购买青浦吾悦广场的权利,而优先选择权则规定,3年后5年内,若公司与其他竞价方出价一致,则新城将获得购买该资产的权利。

    我们对未来的现金流做一个情景假设,若公司的WACC为9%,未来40年租金的年均增长率为5%,则结果如图一所示,持有该综合体的NPV是10.23亿元,采用ABS的方法,3年回收的NPV是10.13亿元,4年回收的NPV是10.50亿元,而不回收的NPV是9.48亿元,公司始终可以选择最优方案,即在第4年回收的方案,使其净现值大于持有物业的净现值。

    同时,我们假设未来的租金增长率为8%和2%,不管对该增长率的假设如何调整,新城控股都可以选择最优方案,使其NPV大于持有该物业。

    投资建议:

    此次以类REITS的方式出售青浦吾悦广场项目是新城控股实现轻资产化的第一步,将有利于公司优化固定资产组合,拓展公司商业地产轻资产的运营模式。出售项目的正向现金流量将巩固公司的财务状况,并为公司未来的房地产开发项目提供资金。同时,优先权协议可以让公司根据商业地产市场情况及公司的发展战略在未来灵活购回该目标资产。我们预测新城控股2016/2017/2018年的EPS为1.00元,1.54元,2.08元,维持“买入”评级。