新城控股:拥抱轻资产,探索REITS

报告要点

    事件描述

    新城控股子公司以10.5亿元的转让价格,将上海迪裕商业经营管理有限公司的全部相关权益转让给东证资管发起设立的“东证资管-青浦吾悦广场资产支持专项计划”,该计划将聘请新城控股旗下公司继续经营管理目标资产, 公司同时享有目标资产的优先购买权。

    事件评论

    青浦吾悦广场出表,加快资金回笼速度。东证资管发起设立资产专项计划,公司作为原始权益人将青浦吾悦广场全部相关权益作价10.5亿元转让于该资产专项计划,成功实现了青浦吾悦广场出表,加快资金回笼速度。

    公司保留经营权利和优先购买权。该资产支持计划将聘请公司旗下的上海迪裕商业经营管理有限公司继续行使经营管理权,公司在加快资金周转速度的同时,实现商业地产有重资产运营向轻资产运营的转变。此外,东证资管唯一赋予公司对该资产支持计划全部证券满三年之日时的优先购买权,如果公司放弃优先购买权,亦拥有资产支持证券的优先选择权,购买价格总计11亿元,该购买价格相对比较合理。

    年化融资成本相当于4.76%。公司同意在4年内分5次向东证资管支付2亿元优先权权利金,年化融资成本约为4.76%,相对于公司2015年整体平均融资成本7.26%大幅偏低,因此此次交易有利于公司降低总体融资成本。

    或上市成为REITS,公司有望推广复制。根据东证资管官网发布的该计划成立公告,该资产支持计划有望上市,从而成为一只REITS 产品, 为国内在REITS 领域的发展再添新功。而且,公司旗下商业资产丰富, 经营管理能力强,公司有望将其推广至旗下其他商业物业。

    投资建议:公司是全国房企二十强,主要资源位于长三角的核心一二线城市,区位优势明显;2016年以来,公司销售表现靓丽,截至5月份销售面积、销售额已超过于去年全年的60%;而且,公司积极探索转型,于6月14日参股成立国丰人寿,构建“地产+金融”的发展格局,此次探索REITS 更是为公司发展打开想象空间。预计2016、2017年公司EPS 为1.30和1.62元,对应当前股价PE 为7.04和5.66倍, 首次覆盖给予“买入”评级。

    风险提示:商业地产经营风险,REITS 进展不顺利