北辰实业:价值低估显著,寻求突破良机

类别:公司研究 机构:广发证券股份有限公司 研究员:乐加栋,郭镇,金山 日期:2016-06-21

奥运基因传承,关注增发进程

    作为北京市属国有企业,公司在城市建设以及重要体育赛事举办的过程中起到了极其重要的作用。15年4月份提出非公开发行方案,发行底价为4.39元/股,公司最新股价为4.35元/股,折价幅度为1%左右。北辰实业在16年2月4日获得增发批文,批文有效期为6个月,将在8月4日到期。

    开发业务布局有道,持有经营稳定核心

    公司业务模式为持有经营+项目开发,持有物业公司在北京亚奥核心区拥有可出租物业规模126万方,15年实现租金收入25.3亿元,EBITDA为9.86亿。开发物业方面,14年开始公司加大土地投资力度,并且在本轮二线城市房价上涨之前成功布局合肥、南京、苏州以及杭州等城市,热点地区获取土地之后城市房价平均上涨幅度达到20%。

    发力会展产业,布局电子竞技

    为把握新经济趋势,公司组建了北辰会展集团,最终实现“6+4+N”的业务模式。近日北辰会展与同方传媒签署协议,双方将共同组织及承办电子竞技赛事,看好北辰会债未来在电子竞技以及游戏产业的发展。

    预计16、17年EPS分别为0.24、0.32元,维持“买入”评级。

    当前开发项目未结算项目总面积为634万方,按照6.77%的wacc进行折算,权益净增加值为29.54亿元。持有物业公司15年持有项目经营性净现金流税后净额为7.39亿,RNAV为146亿。考虑净资产扣除投资性房地产以及固定资产规模则公司NAV总规模为216亿,每股RNAV6.41元/股。

    风险提示

    销售结算进度存在不确定性,会展行业拓展进程受到行业发展影响。

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