首开股份:提高现金分红比例,若兑现吸引力大幅增强

销售持续超预期。16年1-4月,公司共实现签约销售103.8万方/207.4亿元,同比增147.8%/201.5%,已经达到全年目标360亿元的57.5%,预计全年销售425-460亿元,同比+30%~40%。我们估算现有项目未结建面约1500万方、权益建面超1200万方,其中北京近300万方;京外项目主要在苏、杭、福州、广州、厦门等城市,占比近70%。16年计划新开工244万方、竣工268万方均,其中京内竣工107万方,均超15年水平。全年可售和可结算货值充足,经营业绩稳步增长。

    最高分红比例提高至80%以上,将吸引长期资金流入。公司拟提高15-17年股东回报,提出差异化的现金分红政策:若公司发展阶段属成熟期,现金分红在本次利润分配中所占比例,在无/有重大资金支出安排时最低应达到80%/40%;若发展阶段属成长期且有重大资金支出安排的,最低应达到20%,并承诺在符合利润分配原则、满足现金分红的条件的前提下,对16-17年每年度的利润分配按每股不低于0.60元。公司12-14年分红占净利润的比率分别为35.4%、31.4%、32.7%,受增发影响15年利润暂未进行分配。15年公司归母净利润20.8亿元,考虑永续债影响EPS0.89元,假设分红比例为40%-80%,则15年每股分红可达0.36-0.71元,按当前股价10.24元计算,股息率高达3.6%-7.3%。

    围绕主业积极调整变化,拓展多元化投资业务。1)15年来投资中信并购基金成为其有限合伙人并选择性跟投,预计合计投资规模不超20亿元;近期一跟投项目落地,拟出资0.6亿元作为有限合伙人加入深圳市信中龙成投资合伙企业占比27.21%,投资于康龙化成(北京)新药技术有限公司。康龙化成成立于 2004年,是拥有从亊合成实验室化学、药代动力学、生物学、药物安全评价,化学工艺和生产的一体化研发外部服务能力的 CRO 企业;在京津等设有研发和生产基地。2)16年4月不北京市文化中心建设发展基金合作,拟注册成立首开文投(北京)文化科技有限公司(暂定名),公司占35%,打造符合北京市文化创意产业功能区;3)16年4月不亿达中国控股有限公司签订战略合作框架协议,后者为领先商务园开发运营商,将为首开拓展商务园区开发运营业务,开辟新的资源获取路径。

    定增期限将至,股价仍倒挂。公司计划非公开发股募资40亿元,底价11.85元/股,15年12月获证监会核准,预计将力争6月底前完成发行。 作为北京区域资深龙头,其在京资源优势突出,京外资源的拓展也使其储备稳定。在市场回暖、融资放开降低负债、多元经营有实质发展后,公司发展有望上一台阶。当前RNAV21元,股价5折,高分红将吸引长期资金的流入,预测16-18EPS1.16/1.44/1.79元,16年14倍PE给予6个月目标价15元,继续“强烈推荐”。

    风险提示:若增发未能完成或行业发生变化,预计超高分红难以实现;负债居高不下,多元发展难突破,行业恶化。