2016年6月房地产行业研究月报:销量高位盘整,二线地王频出

市场回顾

    5月以来上证综指下跌3.9%,成交额2.9万亿,环比减少30.6%;申万房地产指数下跌5.5%,成交额3189.2亿,环比减少33.8%。5月以来市场整体表现为缩量下跌。

    横向比较来看,地产板块跌幅较大,整体弱于大市。板块个股中持有类物业标的表现亮眼,其中浦东金桥、嘉凯城、大港股份和中国国贸涨幅分别为32.9%、21.2%、12.2%和10.0%。地产蓝筹5月以来涨幅明显靠后,甚至大部分下跌,其中世联行下跌13.0%,绿地控股下跌12.3%。

    行业跟踪

    销量整体高位盘整:新房方面,5月以来32样本城市销量总体环比减少12%、同比增加20%、累计同比增加39%。其中二线样本城市5月以来环比减少15%、同比增加33%,珠三角区域样本城市环比减少42%、同比增加62%,表现相对较强。存量房方面,5月以来26样本城市环比减少22%、同比增加24%。

    去化周期小幅变长:我们跟踪的15 样本城市去化周期从4月的13.0个月继续增加到13.3个月,其中上海在6个月以内,杭州、温州、福州、东莞、青岛等在15个月以上。

    土地市场量缩价涨:2016年5月以来,30重点城市住宅类用地成交建面为3263.6万方,环比减少5.5%、同比减少5.6%,溢价率从4月的77.9%增加到83.0%。

    最新观点

    美国加息或从6月延迟到7月:5月28日耶伦表示“如果美国经济继续向好,就业持续增加,在未来数月美联储谨慎加息是合适的”。从联邦期货市场预测来看,7月加息的概率超过60%。央行官方微博27日表示,央行始终坚持市场化改革方向,增强人民币汇率双向浮动弹性。短期来看,人民币汇率贬值压力依旧制约市场上行空间。另外,上周五沪深交易所发文对上市公司停牌进行了严格规定,停牌半年之久的万科在6月复牌是大概率事件,也会对市场形成一定压制。

    成交明显回落、二线地王频出:5月份重点城市特别是二三线新房成交有明显的下降,但从绝对水平来看依旧是高位盘整的态势。深圳等城市二手房成交继续回落,价格环比有小幅走低。根据克而瑞数据,5月上半月,22个热点城市三高地块(总价、单价、溢价)近120宗,其中51宗溢价率达到100%以上。上周万科信达以123亿拿下杭州奥体单元总价地王,再次博得关注。

    控制仓位、注重防御:上周五深圳国改类个股深纺织涨停,建议关注深深房、深物业,其他标的推荐华夏幸福、陆家嘴、京投银泰、南国置业、中航地产和绿景控股。

    模拟组合

    最新情况:整体仓位21%,持有中航地产21%,累计收益-1.55%。

    调整情况:5月以来市场整体下行,我们对部分个股进行了增持,但考虑到利空因素依旧没有消除,为控制仓位,我们对相关个股进行了战略性减持。