中南建设:地产改革切实推进,大数据转型继续前行

中南建设15年业绩由于地产和建筑业务的结算量和结算毛利率均低于预期而遭遇大幅下降,但16年至少可以确信地产业务的结算量、价都将有显著改善,并且目前预收款已经累积至高达353亿元,相当于近3倍15年地产收入,锁定率领先行业;地产业务方面,15年改革切实推进,加强一二线城市项目拓展、退出部分三四线城市、招募陈凯加盟集团分管地产等,公司虽15年销售225亿元低于计划,但预计16年销售将大概率超240亿元计划;大数据转型方面,14年12月,收购大数据新锐上海承泰,正式切入大数据领域,15年1月,招募大数据专家涂子沛任公司董事,帮助大数据业务转型,并16年公司计划兼并收购有数据资源的互联网公司和筹建大数据产业基金,在大数据领域继续前行;此外,公司公布15年分红政策为每10股派0.4元、转增15股。考虑到结算节奏以及毛利率的差别影响,我们分别将公司16-17年每股收益预测下调至0.59和0.74元,继续看好公司地产改革和大数据转型,维持目标价22.90元,维持买入评级。

    支撑评级的要点。

    净利润虽大降、但有改善可能,每10股派0.4元、转增15股。15年营业收入204亿元,同比下降6%,净利润3.5亿元,同比下降63%,每股收益0.30元,低于预期;毛利率和净利率为21.6%和1.7%,分别下降3.1和2.7个百分点,其中地产毛利率下降较多;业绩大幅下降源于:1)收入低于预期,建筑同步于市场营收少完成20亿元,地产中常熟和南通部分项目未达结算标准致结转少,但上述项目16年将进入结算,同时预收款已经累积至353亿元,16年地产结算将有改善;2)地产结算毛利率由于结算结构的原因低于预期、仅24%,预计16年结算结构将推升毛利率;另外,每10股派0.4元、转增15股。

    15年地产改革切实推进,16年大概率超240亿元计划。15年实现销售225亿元,同比增长9%,低于预期。但15年中公司:1)加强一二线城市项目拓展,二线以上城市项目比例明显提高,通过多元化方式获取南京、上海、北京、苏州等15个项目,一二线城市土储占比提升至30%,2)退出部分三四线城市,通过退回或项目转让,初步意向去化土地52万方,减少资金支付14亿元;3)招揽行业人才加盟,16年初曾创造阳光城3年销售增10倍的陈凯加盟中南集团,任地产业务负责人;15年公司地产业务改革切实推进,因而16年中南有望再次加速,大概率销售超240亿元的公司计划,增速超7%。

    15年大数据转型业务起步,16年将继续行业内兼并收购。15年12月,公司收购大数据新锐上海承泰,后者主营首创的个人数据银行业务,旨在实现个人数据资产的确权、管理、变现;15年1月,董事会选举大数据专家涂子沛为董事,帮助中南建设大数据转型战略规划。16年,公司计划兼并收购有数据资源的互联网公司,完善上海承泰玛娜花园混业经营生态系统,通过玛娜花园平台将个人数据和商业需求结合,尽快实现商业闭环;并计划筹建大数据产业基金,对大数据领域的高、新科技和创意理念的初创型公司进行投资。

    融资渠道拓宽、资本成本下行,持股计划、大股东增持彰显信心。15公司成功发行中票36亿元,非公开公司债70亿元,获批47亿元定向增发,大力改善债务结构,降低债务成本;15年5月公司员工持股计划落地,总金额6.5亿元、占比3.15%、均价17.65元/股、大股东保底10%等表明公司与员工利益牢固绑定,并彰显公司信心;大股东15年2-3月中耗资1.7亿元增持1%,均价14.3元/股,显示大股东看好地产业务改革以及大数据业务转型,并看好公司长远发展。

    评级面临的主要风险。

    资产负债率偏高;大盘开发周期较长和供应去化偏慢风险。

    估值。

    考虑到结算节奏以及毛利率的差别影响,我们分别将公司16-17年每股收益预测下调至0.59和0.74元,维持买入评级。