房地产行业:销售投资聚焦二线城市,合作增多、毛利率企稳

行业回顾:基本面处于小周期景气高点。

    2015年以来政策环境持续宽松,主要目的在于引导实际需求加快入市,加快去库存进程,其中降低购房门槛以及降低购房成本是政策主要着力点,极大地促进成交大幅向上修复,2015年全国商品房销售面积仅次于2013年高点,2016年一季度更是同比大幅上涨33%,成交持续活跃。在市场整体显著复苏的同时,城市间成交热度分化也进一步凸显,其中一线以及二线城市表现显著,去化压力较小,而三四线则依旧处于去库存通道。土地市场方面,宅地成交呈现量跌价涨态势,土地出让金在2015年三季度以来呈现高速增长,尤其是二线城市宅地市场在2016年1季度升温显著,但需警惕部分二线城市宅地市场泡沫。展望未来,随着需求集中释放,热点城市调控政策降温作用,市场景气度将逐步回落,2016年行业基本面将逐步过渡至量跌价升,同时城市本身价值将会导致各城市基本面继续分化。

    房企综述:全方位强者愈强,合作占比上升是新特点。

    销售:强者愈强,梯队间差距拉大。2015年,房企销售规模TOP10、TOP20、TOP30整体市占率为20%、27%、31%,梯队差距进一步被拉大。投资:温和补充库存,聚焦二线城市。13家规模房企拿地建面1.50亿平,是同期销售建面的130%,拿地金额5415亿,是同期销售金额的41%,投资力度在近五年属于较高水平。二线城市投资占比按建面达70%,按地价近60%,这一趋势在今年一季度得到延续。结算:少数股东损益占比迅速提升。2015年,A股地产板块整体营业收入约9308亿,同比升13.9%,净利润(含少数股东损益)1035亿,同比升7.2%。少数股东损益占净利润比重达20%,四大房企则升至30%,今年一季度更是接近35%。盈利:毛利率略有企稳,净利率仍在下降。2015年,地产板块整体毛利率约31.6%,降0.9个百分点,今年一季度企稳回升,净利润率(含少数股东损益)11.1%,降0.7个百分点。财务:股权+债权融资双增长,边际改善幅度较大。

    投资建议:筑墙积粮,静待时机成熟。

    目前行业量价小周期处于景气高点(部分城市4月成交已有一定幅度环比下滑),并且政策在局部城市开始逐步收紧,基本面与政策面阶段性共振的条件逐步消失,主流地产股的投资机会需要继续等待。我们推荐积极储备并关注兼备安全边际和转型预期的优质标的,包括广东明珠、广宇集团;看好房地产大金融大资管的行业机会,关注嘉宝集团;在经济结构调整和供给侧改革大背景下,看好不良资产管理的发展前景,关注海德股份。

    风险提示。

    房企转型进度低于预期。