住宅周报第355期:新税政,新景象,理性拿地,去化可期

一手房销量:1)环比:整体环比上升25%,其中一线升18%,二线升14%,三线升53%。2)同比:整体同比升81%,其中一线升10%,二线升78%,三线升153%。3)本周与2015年全年周均比:整体升71%,其中一线升32%,二线升83%,三线升76%。4)累计同比:整体同比升41.28%,其中一线城市升19%,二线升49.1%,三线升42%。一手房整体成交均价:环比升8.0%,同比升34.4%。二手房销量:本周环比升1.5%,同比升75.7%。

    库存水平:12个典型城市一手房平均可售面积环比升1.3%,同比降19.5%。去化时间:12个城市新房去化时间7.2个月。

    板块估值:2015年PE主流公司13.8倍,RNAV溢价12%。一线14.7倍,RNAV溢价18.6%;二线12.3倍,RNAV溢价13%;三线20.7倍,RNAV溢价6%;地产+X9.5倍,RNAV溢价3.19%;商业8.4倍,RNAV折价22%。

    本周观点:本周销量继续攀升,二三线地产成交增长显著。自5月1日起,地产业营改增全面推行。供给方面,部分土建成本等进项抵扣一定程度上降低地产开发企业税负,企业盈利能力改善的同时降价空间出现,有利于三四线城市去库存;需求方面,不动产纳入购置企业的抵扣范围,有效带动企业投资,尤其是商业地产投资。近期的年报披露可以看出,众多房企把今年的拿地任务积极投向一二线市场,一方面有助于改善一二线地产的供求关系,一方面三四线库存有望由升转降。地产迈入长周期拐点,在“去库存”背景下,我们谨慎看好2016年地产基本面,看好结构性行情的演变,以“转型牛”和“区域主题”为代表,区域主题请关注珠海、大深圳、川渝和武汉布局的上市公司。

    国君地产组合包含天健集团、苏宁环球、广东明珠和皇庭国际,权重占比均为25%。国君地产组合指数上周跌1.1%,跑输房地产指数1.3%,跑输上证指数0.4%。2016年累计跌幅为14.7%,跑赢房地产指数8.4%,跑赢上证指数2.3%。

    财政部、国家税务总局4月26日联合发文明确,营改增后,个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税,取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值,计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。通知自2016年5月1日起执行。

    维持行业增持评级。2016年,房地产板块投资策略是“百舸竞争流,花开直须折”;推荐:1)龙头房企全面受益于降息降准和再融资全面松绑,风格切换下受益最为明显,推荐:保利地产、招商蛇口、万科A、华侨城A;2)“转型牛”标的,推荐:苏宁环球、格力地产、天健集团、广东明珠、宝安地产;3)区域主题,受益:京津冀(华夏幸福、荣盛发展、北京城建、首开股份)、珠海区域(格力地产、世荣兆业)。