2016年2季度房地产策略报告:在细分格局中发掘稳健成长机会

投资要点。

    330新政一周年回顾:全面回暖喜忧参半,市场确立分化趋势,投资基础依然脆弱。行业和货币政策的双宽松周期下市场成交量价齐升,去库存现积极改善信号。但是市场总体过剩的结构性难题难以通过行业小周期回暖集中解决,市场热点在各级市场间的传导逻辑并不顺畅,行业分化持续加大,投资数据持续回升基础薄弱。面对去库存的必要性和全面刺激所导致的分化难题,行业长期回归健康发展有待于存量结构的深度改善,对于长效机制的依赖度有所上升。

    新机遇:宏观经济筑底企稳,双宽松周期下的因城施策和新兴模式值得期待。一季度宏观经济超预期回暖,房地产行业及上下游所面临的周期性压力有所缓解;货币政策尺度保持宽松,天量信贷规模下房地产作为硬资产的投资价值重新显现;去库存需求下的地方刺激政策和行业基础制度改革预期持续升温,行业新旧模式的发展均处于较为温和的环境。

    投资逻辑:一二线城市稀缺价值凸显,存量市场酝酿新兴模式。增量市场方面一线城市高位需求的持续导入和稀缺土地价格的一路走高依然能够为资产价格的上涨预期提供有效支撑,同时限购政策收紧所导致的需求外溢效应同样利好周边二三线楼市。下一阶段资金将倾向于选择补涨预期和发展前景均比较广阔的区域中心城市。存量市场方面新兴模式的快速发展也预期为行业带来新的增长点。

    投资建议:中长期隐忧持续制约板块走势,区域优势和新兴模式潜力较大。去库存和稳房价所带来的新老矛盾造成板块中长期的多重隐忧,一季度市场总体表现平平,细分板块差异较小。长期来看,我们认为资本市场对于龙头房企持续获取优质资源的能力以及传统产业链所衍生的新兴业务的认知存在一定的预期差。短期来看,销售复苏的滞后性将在一季报中有所显现,相关标的的表现值得期待。