长春经开(600215)：估值安全边际极具优势的地产股

公司股改方案是10送3+重大资产置换，10送3的送股、43%的送出率居06年下半年A股和房地产行业股改公司前列，但股改方案的兴奋点还是在于置换进来的优质土地资源及其二级拿地特权。丰厚的股改方案和业绩无关，而是源自上市公司以前替大股东承担了很多开发区的政策性功能的补偿。

    　　资产置换使公司主业从依靠财政补贴的电力、绿化转向房地产开发，资产质量和盈利能力明显提高。股改前后公司新增占地810万平米、建筑面积1032万平米、价值至少31个亿的优质土地，二级拿地特权使得公司完全拥有一级和二级开发利润，让公司真正拥有地产资源优势。

    　　按照6%的地价平均涨幅，此次股改置换进来的450万平米土地创造的一级开发利润和一级出让增值收益折合EPS可望达到0.92元。

    　　长春市和开发区房地产市场处于景气上升期，公司项目所在地的南部新城和开发区是未来长春市的热点和高档市场所在。万达、万科、中海、保利、新加坡G保等实力派开发商纷纷加大在长春的项目布局。

    　　中性预测公司重估RNAV达到10.5元，资产质量提高、土地资源为主使得公司可以采用PB法估值，股价应该向6.46元的每股净资产回归。预计07、08年EPS有望达到0.28元和0.39元。目前股价4.9元，07年动态PE只有17.5倍，PB只有0.76倍，RNAV折价53%，估值极具优势，公司是安全边际非常高的地产股。

    　　参照同类开发区公司，应该给予公司20.5倍PE，1.5倍PB和15%的RNAV折价才合理，对应目标价区间处于5.7-9.7元之间，对于重大重组刚完成发生内生增长机制转机的公司，PE估值应是股价底线。公司6个月目标价6.46元，12个月目标价8.93元，给予增持投资评级。