房地产行业:杠杆未见顶,反弹小确幸

事件:中国央行行长周小川近日表示住房贷款应该是有一个大力发展的阶段,个人住房贷款在银行总贷款的比重还是偏低,个人消费贷款的杠杆率不太高,而首付比例仍有降低的空间,未来可能会考虑给银行更多自主权,让银行来制定首付比、利率,监管部门同时对银行进行监管。

    居民住房杠杆提升仍有空间。我国杠杆率存在结构性调整的空间,相对于企业和地方政府已经偏高的杠杆率,未来居民部门的杠杆率将是优化总体杠杆结构的一大方向,而居民杠杆率提升最大的蓄水池就在于房地产,从空间来看,我国近几年家庭负债占收入比重50%左右的水平远远低于发达国家,说明我国金融市场发展相对稳健,同时也说明我国家庭贷款的杠杆率偏低。

    首付比例的调整将更具灵活性。关于整体首付比例的空间而言,我们还是维持下调幅度有限的观点,未来我国杠杆空间的变化将在于金融机构自身的调节能力,随着中国征信系统的完善以及银行对于风险自我把控的差异性调整,我们可能可以看到更多更灵活的银行对应的首付比例。

    差异化受益,当前二线城市最具释放空间。三四线城市提高杠杆对于促进需求释放效果寥寥;一线城市杠杆的运用相对充分,市场热度较高的背景下进一步提升杠杆空间有限。因此今年相对而言,我们更看好于线城市,市场热度已经在一线城市传导作用下升温,相对一线城市具更大杠杆空间,而二线城市具备更强的市场供应能力,在杠杆提升的通道中预计会有更强势的表现。

    更积极一些,把握优质个股。去年12月以来,我们基于持续货币宽松对于房地产市场需求的进一步刺激效应逐渐减弱,同时认为库存集中地三四线城市的去库存之路还很艰巨,坚决提示板块风险。但新年以来,市场调整剧烈,板块中优质个股的价值开始显山露水,考虑到政策释放的力度和节奏超出预期,同时货币政策的短期走向依然保持稳健,虽然我们对行业的基本面的观点没有变化,但在个股估值优势开始显现的当下,我们建议投资者应该更加积极一些,把握此轮反弹机遇。建议精选具备优质布局以及转型创新动力充足的企业,龙头房企建议关注保利、招商,成长+转型企业建议关注华发股份、中洲控股、阳光城和顺发恒业。