小商品城点评报告:区东扩全面市场化,业绩贡献丰厚,战略意义巨大

事件:

    一区东扩市场已建成将投入运营,招租方案公布。

    投资要点

    q将采取“商位使用费+租金”相结合的方式进行招标。

    本次招租针对一区东扩市场一至三楼,主要用于经营饰品和饰品配件行业,可提供商位总数为2,448个,总建筑面积约为3万平方米。报名商户将以2万元/㎡年的招投标底价进行竞标,一次性交清商位入场资格费,并按年缴纳租金。

    招租详细方案。

    一区东扩商位数总计约2,892个,其中本次招租商位仅针对一至三楼:商位类型:商位分为Ⅰ型商位和Ⅱ型商位,各分布于一楼、二楼、三楼。

    商位数量:商位数量共计2,448个,一楼、二楼、三楼的Ⅰ型商位数分别为178个、313个、325个,一楼、二楼、三楼的Ⅱ型商位数分别为358个、628个、646个。

    商位面积:(1)Ⅰ型商位面积:一楼以约28.8 ㎡为主,大小约10.5 ㎡-50.7㎡之间;二楼以约14.4 ㎡为主,大小约6.9 ㎡-44.1 ㎡之间;三楼以约14.4㎡为主,大小约6.9 ㎡-44.4 ㎡之间。(2)Ⅱ型商位面积:一楼以约14.4 ㎡为主,大小约5.2 ㎡-27.5 ㎡之间;二楼以约7.2 ㎡为主,大小约4.5 ㎡-16.7 ㎡之间;三楼以约7.2 ㎡为主,大小约4.5 ㎡-16.6 ㎡之间。

    招投标方法:(1)每个经营户可以同时对Ⅰ型商位和Ⅱ型商位进行投标,也可以选择其中一个类型商位进行投标;初审结果认定为“限Ⅱ型商位资格”的41个经营户限投Ⅱ型商位。(2)将按照经营户、行业和商位类型三个维度进行分别开投标、录标,同时选择Ⅰ型商位和Ⅱ型商位投标的,录标时先录Ⅰ型商位标,且仅限一个商位类型中标。(3)选择商位时,按中标价在确定的商位分布区域内从高标到低标顺序选择商位,中标价相同的按照抽签方式决定位置。

    租金及价格:报名商户将以五年商位使用权2万元/平方米/年的招投标底价进行竞标,入场资格费签约前一次性交清。另外,商位租金将按照租金根据基准价×楼层系数×商位面积计算确定,其中基准价为2,588元/㎡年,1-3层的楼层系数分别为1.2、1.0、0.8,租金分年度交清。

    投标时间:2015年11月24日上午8:30-11:30,11:30开始开标、录标。

    本次招租实现多方面的突破。

    第一,完全市场化招租。自一区开业以来,公司逐步推进市场化招商进程,已逐步由一区的10%左右的市场化水平逐步增加至四区、五区的70%。本次招租首次采取商位入场资格费+租金的形式进行招投标模式的招商,商位入场资格费的标底为2万元/㎡〃年,相当于已实现完全市场化定价。另外,2015年10-11月份,原有的一至三区租约将到期。一期东扩市场化招租将对一至三区的招租有正面推动作用,其租金规模有望通过市场化形式得到提高。

    第二,采取了一次性交清商位入场资格费的方式,一方面有效避免了四区采用竞标的方式招投标,而两年后降租的问题;另一方面丰富公司的现金流。

    第三,报名商户可以同时对Ⅰ型商位和Ⅱ型商位进行投标,也可以选择其中一个类型商位进行投标,实现了多个维度同时投标。

    业绩增厚明显。

    此次招商的商位入场资格费底价为2万元/平米,目前一区市场商铺转让平均价格为20万元/平米左右,近3万平的商位入场资格费将为公司带来丰厚的收入。我们假设平均每平方米的竞标价格在5万元,那么可以带来15亿元的总收入,每年可增加3亿元左右。再加上租金价格基准价为2,588元/㎡〃年,1-3层的楼层系数分别为1.2、1.0和0.8,每年可产生约7,900万元的年租金,对应的年收入可以达到近4万元。由于公司商业物业经营的净利率水平较高,对净利润的贡献有望达到2亿元。

    另外,商位入场资格费一次性收取,将极大改善公司的现金流状况,可有效推动“义乌购”的转型推进。待11月25号投标结果公示后,我们将财务数据进行详细匡算。

    维持买入评级。

    预计,2015-2017年EPS 为0.13元、0.23元和0.32元。我们认为,公司一区东扩已经实现全面市场化招租,不仅可增厚利润,增加现金流,也对其他市场逐步向市场化推进起到积极作用。通过对客户结构的提升和租金收取方式向更灵活的方向转变,市场经营主体的发展速度和租金市场化体系的建立将进入一个更加良性的循环。另外,考虑到公司目前正在加速实体市场与网上市场融合,伴随着依托线上和线下大数据的电商生态圈和金融生态圈的逐步建立,公司将实现华丽转身,未来市场空间巨大,我们维持买入评级。