保利地产:稳定增长谋转型,集团增持显信心

事件:公司公布三季度报,前三季度累计实现营收634.00亿元,同比增长21.42%,实现净利润64.70亿元,同比上升6.42%,基本每股收益0.60元,同比上升5.26%,基本符合预期。

    营收增速放缓,少数股东损益占比大幅度增长:1)单季营收增速放缓、归属于母公司股东的净利润出现负增长。第三季度实现营业收入210.55亿元,同比增长15.59%,其中第1、2季度分别增长17.25%、44.10%;实现净利润15.20亿,同比减少32.66%,而一、二季度分别增长58.63%、21.60%;2)三季度毛利率同比下降,四季度依旧承压:三季度销售毛利率从2014年三季度的33.35%下降至32.65%。另外,从历史数据可以看出,通常第四季度销售毛利率全年最低,且由于公司年初至今的销售单价并未出现明显上升,预计第四季度销售毛利率将持续较低的水平。3)少数股东损益占比大幅提升,ROE处于较低位置。

    与去年同期相比,少数股东损益占比从8.14%大幅上升至29.47%,主要是因为公司合作拿地项目比例增加。与往年同期相比,ROE也处于较低位置。

    合作开发意愿增强,新开工面积同比减少:1)拿地优化区域布局,合作开发意愿增强:公司9月份新增土地项目八个,基本均为一二线城市。尽管有六个项目权益比例达到100%,但是除了广州地块,其余均拟引入合作方共同开发。2)项目开发节奏谨慎:前三季度新开工面积1069万平方米,竣工面积724万平方米,在建面积4681万平方米,分别比去年同期增长-16.3%、7.6%和4.5%。

    证金公司成第二大股东,实际控制人计划增持:1)证金系持股超12%。三季报显示,证金公司持股占2.99%,成为第二大股东,中央汇金占比1.67%,成为第五大股东,10只中证金融资产管理计划均合计持股比例7.7%。证金系合计持股比例达到12.36%。2)保利集团计划增持不超过2%。保利集团计划自2015年8月27日起的6个月内通过上海证券交易所增持比例不超总股份2%的股票,且在此期间不减持。

    投资建议:公司业绩保持稳定增长,虽然增速有所放缓,但公司通过优化区域布局,控制开发节奏等措施维持公司平稳发展,此外公司也积极在社区O2O等领域进行布局转型,我们预计公司2015-17年收入分别达到1266、1458、1675亿元,同比分别增长16.1%、15.1%和14.9%,预计EPS为1.32、1.52和1.66,当前股价对应PE为6.4X、5.6X和5.1X,估值明显低估,维持买入-A评级。

    风险提示:地产市场持续下行