中房地产:经营业绩下滑、中交地产平台整合预期

事件:公司公布三季报,前三季度实现营收379.72百万元,同比下降25.8%;实现净利润21.1百万元,同比下降78%;基本每股收益0.07元,同比下降78.1%,业绩略低于预期,主要是结算项目低于预期。

    毛利率回升、债务结构优化:1)毛利率大幅提升、三费比例略有下降:公司前三季度销售毛利率约39.8%,较去年前三季度31.9%的销售毛利率大幅提升24.7%;销售期间费用率约20.6%,相比去年21.08%略微下降2.3%,其中财务费用较去年下降约43.33%,收益于贷款利率下降且银行存款利息收入增加。

    2)贷款规模增加、发债利率降低,现金流转好:本期公司资产负债率为63.14%,相比去年上升27.14%;9月30日,公司发行公司债券人民币7亿元,票面利率4.22%,期限五年;剔除预收账款后资产负债率为51.4%,债务结构健康;第三季度公司经营性现金净流入占营收比由去年同期的-209.65%上升至-2.32%,同比大幅提升,主要由于项目公司支付的土地款减少、本期划入受限资金、项目公司上期支付往来款以及公司控股子公司兆嘉公司在上期支付诉讼案执行款。

    公司经营略有下滑、跨越式发展仍需集团支持:公司三季报业绩表现一般,前三季度营收、利润均同比下滑,主要由于公司本期交房面积减少;但是项目公司预收房款激增142.93%,未来一旦进入结算周期,公司业绩将企稳回升;公司仍需中交集团的丰富资源和加速整合来降低经营性波动。

    中交集团三大地产平台整合预期升级:1)中交集团实力雄厚、总资产规模逐年增加:截止2015年半年度,中国交建总资产规模达到8047亿元,环比上升3.12%;营业收入达到10195.77亿元,环比增长37%,集团经营稳健。2)三大地产平台、中房成唯一国内上市平台:中交集团现名义持有中房地产、中交地产、绿城地产三大地产平台公司。其中,中房地产成为中交集团唯一在A股上市的地产平台。3)集团整合加速、公司价值将显现:今后中交房地产集团将继续深化整合,积极发挥整体优势,进一步加快中交地产和中房地产的业务整合;加快海外地产平台的搭建,积极做好海外房地产市场开局。

    投资建议:受结算周期影响,公司前三季度业绩不甚理想,但公司预售房款激增未来结算依旧可期、此外中交集团三大地产平台加速整合的预期升级,未来公司发展仍可得到更多支持,我们预计15-17年EPS分别为0.31、0.36、0.42,目前股价对应PE为53X、46X和40X,维持买入-A评级,6个月目标价20.39元.。

    风险提示:业绩进一步下滑,集团整合预期落空。