招商地产:三季销售拿地均加快,合并全速前行

业绩点评:

    结算量下降以及汇兑损失导致三季报业绩大幅下滑。

    3季度单季毛利率32.7%,略低于上半年的33.3%,但净利润率则从上半年的13.3%大幅下跌至2.0%,3季度业绩大幅下滑的原因包括:

    (1)由于结算进度影响,营业收入下降23%;

    (2)8月份外币汇率波动,外币借款产生的汇兑损失增加,本年1-9月,计入财务费用的汇兑损失达38,232万元(其中三季度汇兑损失42,831万元),去年同期汇兑损失仅5,015万元,公司正在陆续以人民币借款置换部分外币借款,目前人民币汇率进入平稳区域,预计4季度汇兑损益将不再继续扩大。

    销售同比增长20%,预收账款较年初增长50%。

    1-9月,公司累计实现签约销售面积235.35万平方米,同比增加11.67%;签约销售金额376.26亿元,同比增加20.18%。其中3季度单季销售171亿元,同比增长28%。报告期末预收账款余额532.72亿元,较上年末增长50%,锁定了我们明年预测结算收入的45%。

    三季度拿地节奏加快,前三季总权益拿地价款75亿元。

    公司今年全年拿地权益建筑面积136万平米,权益地价75亿元,权益比降至41%;其中70%土地为三季度获取,项目位于广州、南京、杭州、东莞、太仓、镇江等地,另外,厦门东渡80万平米邮轮母港项目亦于9月获得,标志着公司沿海邮轮母港改造项目的正式落地。

    吸收合并全速前行,招商局蛇口增值空间可观9月18日招商蛇口换股吸收合并招商地产方案出台,10月9日股东大会高票通过,按计划2015年12月新的招商蛇口挂牌上市,发行价23.60元相当于招商地产A股37.76元。合并后的招商蛇口将成为最大规模的自贸园区开发与运营企业,同时也将涉足邮轮产业建设与运营和社区开发与运营三大块。公司在前海蛇口自贸区拥有的500万方土地资产,目前南山、蛇口和前海片区正在成为深圳房地产投资热土,房价快速的涨升对于片区最大土地资源持有者招商蛇口来说将提供巨大的价值重估空间。

    根据盈利预测,招商局蛇口吸收合并后2015-2017年合并后备考归母净利润分别为66.8、84.0、102.1亿元,15、16和17年的净利润增速分别为27%、26%和22%,归母每股收益分别为0.90、1.13和1.38元,维持公司买入评级。