滨江集团:房地产业务发展策略放缓,多元化尚无大的进展

房地产业务发展策略放缓

    滨江房地产业务目前采取稳健的策略,具体表现为保持公司的销售规模和保持公司正常的现金流,同时降库存和降有息负债。2015H1存货为307亿,相比14年底下降7%。滨江近年结算收入/N-1年预收账款快速走高,14年底为72%,主要为一些近年销售的主力项目陆续进入结算期,未来结算收入将逐渐由近年新购项目贡献,业绩增长的确定性相比之前减弱。

    拿地波动大,销售增长放缓

    滨江前9月拿地总金额55亿,但权益金额仅21亿,拿地3个项目分别位于上海、杭州和平湖各一块土地,公司拿地波动性很强,在销售不好的年份会零拿地,而销售火热的年份则大量购买土地,但公司拿地金额整体趋于缩小,并且项目的权益占比持续降低。拿地金额的整体趋降,将使公司销售额增速未来处在较低水平,虽然2015H1公司实现销售额107亿,但参考历史经验,公司下半年推盘波动性大,我们仍维持全年160亿销售额的预测值。

    转让股权引入投资者,多元化尚无大的进展

    滨江控股股东于7月2日将公司8%股权以13.66元/股转让给宁波天堂硅谷,期望能够在天堂硅谷的帮助下进行管理升级和产业转型,因为公司尚未对转型业务进行进一步披露,我们尚无法预测其可提供的收入和利润。

    估值:维持目标价4.14元,维持“卖出”评级

    维持15-17年EPS0.45/0.62/0.69元,目前股价对应16PE13倍,高于瑞银覆盖A股地产加权16PE8.0倍,近5年PE均值7倍,超5年均值2.5个标准差。目标价4.14元根据16EPS0.62元和6.7倍PE计算,主要因为公司主动放缓房地产业务发展速度及多元化业务尚无大的进展,维持“卖出”评级。