房地产行业“降低首付比例”点评:政策延续宽松基调但边际效应递减,中长期继续看好“转型”、“改革”

事项:

    中国人民银行、中国银行业监督管理委员会 9月 30日发布了《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》。

    《通知》称,为进一步改进住房金融服务,支持合理住房消费,经国务院同意,在不实施“限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为不低于25%。同时,住建部发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》,自10月8日起,将全面执行包括提高公积金实际贷款额度且贷款偿还期限可延期、全面推行异地贷款业务、简化业务审批要件在内的八项措施,对居民住房公积金使用。

    评论:

    三部委再出组合拳,延续了2014年二季度以来“货币放水、政策放松”基调,预期后续仍将宽松。

    我们在年初发布的2015年年度策略《短享繁荣,长思变革》对基本面作出两个重要的预判——1、从2014年3月份开始地产的政策环境和货币环境已筑底完成,并判断在14年11月首次降息开启新一轮宽松周期后,15年降息、降准、首套房利率折扣加大、首套房首付下浮、公积金政策宽松都是大概率事件;2、2015年房地产行业进入小周期繁荣阶段,出现局部性、结构性过热。

    上述预判在2015年均得到了印证,所作的一系列政策放松的预计也都得到兑现。本次三部委再出“降低非限购城市首付比例+公积金政策宽松”的组合拳,延续了2014年二季度以来“货币放水、政策放松”基调,预计后续仍将维持宽松趋势,首付比例两成、利率折扣力度加大,税费进一步减免等政策有望出现。

    宽松已带来了今年前3季全行业量价上涨、一线城市过热甚至疯狂,但目前深圳房价已阶段性出现滞涨苗头持续宽松带来的是全行业的量价齐升:销售金额增速在一季度触底反弹;百城住宅价格指数环比、同比已先后转正。

    在放松、放水的环境下,一线城市的房价均出现了一定程度的上涨,部分城市如深圳甚至出现过热甚至“疯狂”的迹象,但目前似乎出现了阶段性滞涨的苗头,特别是以学区房为代表的热点片区的二手房滞涨情况最为明显。

    展望Q4和明年,预计政策边际效应递减是趋势,期待土地、户籍、人口的改革能有重大突破。

    政策频出,但边际效应递减是趋势。从九月数据来看,金九已落空;预计银十能有改善但暖冬难现,展望四季度:1、销售将维持回升趋势,但回升力度将逐渐减弱,全年销售面积同比增速有望实现8%的增长(统计局口径),销售额增速有望实现16%的增长;2、投资及新开工累计同比增速和前八月相比,年底将略有改善,预计全年投资增速约4.5%、新开工增速约为-14.5%。

    我们对明年的预期较为谨慎,认为明年整体销售整体将不如今年、投资、新开工明年下半年又有压力,但继续放水和放松能减少明年衰退的幅度;下一个小周期复苏的时点或出现在2017年,期待由衰退倒逼出—— 政策底:土地政策改革重大突破、人口政策改革重大突破(如全面取消计划生育)、户籍改革重大突破(如户籍全面放开); 流动性底:新一轮超级量宽政策出台。

    中长期继续看好改革、转型。

    维持年度策略观点,我们中长期继续看好改革、转型,维持对皇庭国际、嘉宝集团、高新发展、天健集团、苏宁环球、沙河股份、泰禾集团、华夏幸福、保利地产、万科、华侨城、荣盛发展、招商地产、中天城投、世荣兆业的“买入”评级。

    特别提示。

    1、根据《发布证券研究报告暂行规定》(中国证券监督管理委员会公告[2010]28号)第十二条的规定,我公司特披露:截至2015年09月30日,我公司以自有资金投资持有“万科A”(000002)105887258股。

    2、根据《发布证券研究报告暂行规定》(中国证券监督管理委员会公告[2010]28号)第十二条的规定,我公司特披露:截至2015年09月30日,我公司以自有资金投资持有“保利地产”(600048)137955000股。