房地产行业:首套房贷首付比例下调,政策效果有待观察

事件

    9月30日,央行与银监会联合发布通知,在不实施“限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为不低于25%。

    核心观点

    中央稳增长意愿强烈。1)当前限购城市只剩下北上广深和三亚,此次降低首付比例实质上针对全国;2)去年930政策明确规定名下无贷款者购买二套房视同一套房,意味着卖一买一的改善性需求,其首付比例进一步下降至2.5成。

    效果可能打折扣。1)本次首付比例下调不多,仅为5%;2)银行目前惜贷依然存在,首付比例无法完全做到2.5成,因贷款基于房屋的评估价格,目前房产评估价格低于成交价格是普遍现象;3)银行对购房人提供的收入证明提高了门槛,需出具过去1年的收入流水;4)各地公积金全年额度接近用尽、贷款放款速度明显变慢;5)从全国库存看,我们测算已开工未销售的有21亿平,去化时间约需3年,房价难以出现大幅上升,交易量将保持稳步增长。

    放松政策可能成为常态。1)高库存情况下,投资开工难以明显上升,估计仍在0%~5%之间波动;2)我们认为不排除后续会进一步降息,去年930以后的持续降息带动了交易量进一步上升,如果市场的销售依然不景气,降息可能是合理的政策选择。

    投资建议与投资标的

    我们认为,此次政策对房地产销售具备推动作用,但其政策效果待观察,对于地产公司的估值提升和盈利改善相对有限。看好两类公司:1)对以交易量为驱动要素的服务商形成利好,建议买入世联行(002285,买入);2)土地储备主要在三四线城市的公司周转速度将加快、P/RNAV比较低(低于1)的公司估值将有所修复,建议买入万科A(000002,买入),建议关注荣盛发展(002146,未评级)、保利地产(600048,未评级)、招商地产(000024,未评级)。

    风险提示

    销售不达预期。

    经济增长低于预期。