中国房地产业:国企改革大进程

国企改革题材是否已反映在股价上?9月22日招商地产召开分析师会议发表母公司(招商局蛇口控股)大动作换股吸收合并的详细内容。我们基本上同意该策略有利于中国房地产龙头与整体产业态势。招商集团资源整合加上地理位置优势有助于招商局蛇口控股维持强劲的长期增长前景。然而,一旦招商地产复牌后难免有投资人获利了结压力,系因考虑 1) 招商地产自4月3日停牌后未经历大盘修正;2)招商局蛇口控股发行价格每股人民币23.6元相当于30倍2015年预估市盈率,高于房地产同业7-13倍估值。招商地产公告于9月24日复牌。

    换股吸收合并后招商地产将下市,招商局蛇口控股目标年底前于深交所上市:在目前的方案下,招商局蛇口控股将以每股人民币23.6元发行19亿新股,以和招商地产A股与B股进行换股。此外,招商局蛇口控股以私募方式向10名新股东筹得至少人民币150亿元 (每股人民币23.6元)。换股吸收合并后招商地产将下市。

    招商局蛇口控股的土地资源有哪些?招商局蛇口控股核心业务为1)小区地产住宅项目开发;2)产业园区地产开发;3)邮轮业务。招商局蛇口控股握有511万平方米的土地使用权,其中10%位于太子湾、46%位于前海片区、43%位于蛇口片区。太子湾土地资源主要用于邮轮与商服业务,前海与蛇口土地则侧重于商服与工业用地。

    投资人正面看法与疑虑:在投资者说明会中,投资人看好1)蛇口与前海地区土地资产活化,将使招商局蛇口控股企业价值提升;2) 养老地产与邮轮业务的变现速度提升。另一方面,投资人对下列三点抱持疑虑1)招商局蛇口控股净负债比率74.67%高于招商地产;2) 工业用地变更至商住用途,土地项目变更过程耗时;3) 招商地产目前估值偏高。