中洲控股:高成长新锐,资产低估明显

中洲控股上半年营业收入和净利润分别同比增长73%和49%,源于结算高毛利项目中洲控股金融中心19亿元,为全年业绩高增长奠定良好的基础,并且由于公司上半年销售高增长及并表中信君廷项目,目前预收帐款高达41亿元,其中理论可结算35亿元,强化全年业绩高增长的判断;上半年行业回暖,其中深圳、上海为代表的一二线城市出现成交量的井喷,而公司土储主要位于上海和深圳等地,上半年实现销售34亿元,其中深圳和上海合计占比80%,同比增长377%,同时考虑并表君廷的贡献,上调全年销售预测70亿元,同比增长44%;近期,公司推出限制性股票计划,健全公司长效激励机制,利于公司长期的持续发展;此外,目前公司定增顺利推进当中,若后续定增成功实施后大股东持股比例(47.82%)和持股成本(12.28元/股)均较高,预计其后续做强做大公司意愿较强。鉴于中信君廷的并表结算,我们分别将公司2015-17年的每股收益预测由1.06、1.34和1.76元上调至1.15、1.40和1.82元,并且经过前期股价回调,目前公司市值仅76亿元,较公司200亿元NAV折价达62%,优质资源低估较为明显,维持目标价29.80元,重申买入评级。

    支撑评级的要点

    上半年净利润同比增49%,40亿预收款保证全年业绩高增长。上半年营业收入23.3亿元,同比增长73%,净利润4.2亿元,同比增长49%,每股收益0.87元;毛利率和净利率为52.1%和18.0%,分别提升0.4和小降2.9个百分点。业绩大幅增长主要源于结算高毛利项目中洲控股金融中心19亿元,同时由于上半年销售高增长及并表中信君廷项目,目前预收帐款高达41亿元,其中理论可结算35亿元,强化全年业绩高增长的判断。n上半年销售34亿元、同比增377%,上调销售预测至70亿元,同比增44%。上半年行业回暖,其中深圳、上海为代表的一二线城市出现成交量井喷,而主要土储位于上海和深圳的公司也获得了突出的销售表现,上半年销售18亿元,同比增长155%,并考虑并表中信君廷销售的16亿元,上半年销售达34亿元,其中深圳(包括惠州)和上海合计占比80%,同比增长377%,完成年初计划销售49亿元的69%,考虑并表君廷的贡献,我们上调全年销售预测70亿元,同比增长44%。

    定增顺利推进当中,若成功实施将推动大股东做强做大公司意愿。14年11月,公司公告拟向大股东中洲地产非公开发行1.75亿股,发行价格为11.31元/股,大股东以全额20亿元现金认购。15年6月,公司已完成第一轮定增反馈,预计定增获批将近。若定增实施后大股东中洲地产持股比例将达47.82%,同时4年平均持股成本约为12.28元/股,因而大股东持股比例和持股成本均较高,预计其后续做强做大公司意愿较强。

    推出限制性股票计划,健全公司长效激励机制。7月30日公司公布限制性股票激励计划,限制性股票总数不超过958万股,占比2%,授予价格为10.56元/股,公司作为国企改革先锋,过去近2年里,在管理和业务上都获得了较大提升,而本次公司通过采用限制性股票激励方式,使得高级管理人员和员工能够将自身收益与公司的长期战略目标结合起来,健全了长效激励机制,从而实现公司的持续发展。

    评级面临的主要风险

    房地产销售低迷;旧改项目推进缓慢。

    估值

    鉴于中信君廷的并表结算,我们分别将公司2015-17年的每股收益预测由1.06、1.34和1.76元上调至1.15、1.40和1.82元,并且经过前期股价回调,目前公司市值仅76亿元(定增扩股也仅104亿元),较公司200亿元NAV折价达62%(定增扩股后市值较NAV折价达48%),优质资源低估较为明显,维持目标价29.80元,重申买入评级。