中粮地产2015年半年报点评:净利大增,站在国企改革风口

投资收益推动净利大增:8月29日公司发布半年报,2015年上半年公司实现营收27.86亿元(+18.42%),归属于母公司净利润19.7亿元(+43.28%),EPS0.11元(+37.50%)。净利增速大幅高于营收增速,为公司期内处置可供出售金融资产(招商证券股票等)实现投资收益5.9亿(+691.52%)所致,其扣非后归母净利润下降1554%。同时,由于收入占比较大的成都(占25%)、沈阳(占11%)等地区毛利率下滑,公司商品房销售毛利率同比下降17.87个百分点,仅为18.29%。

    销售表现抢眼、产品结构优化:报告期内,公司住宅签约销售额为66.96亿元(+84.69%);签约面积41.91万方(+112.61%),已售待结转面积92.88万方。公司在经历14年H1销售下滑的阵痛后适时调整战略,产品由中高端适度转向刚需和改善性产品(目前占比达60%-70%)。下半年公司将利用政策宽松窗口期加速刚需项目去化,同时逐步增加改善性产品占比:今年公司在其高端项目销售较好的南京地区重新拿地,预计总建面将达18.4万方,同时随着毛利较高、开发灵活性更强的深圳城市改造项目不断推进,未来产品结构有望不断优化。

    财务指标稳健、资金成本改善:期末公司总负债率为78.42%,扣除预收账款后公司的资产负债率为53.7%;净负债率为101.1%,较去年同期下降11.5个百分点。货币资金相比短期借款和一年内到期的有息负债比例微升至0.92倍,高于行业水平。上半年公司资金成本仅为6.9%,其中60%来自于中粮集团;公司7月后分别发行一期公司债及中票实际发行规模合计26亿元,利率仅分别为4.4%和4.3%。同时,公司在项目层面探索“股权+债权”融资方式,报告期内,公司在城市更新项目深圳祥云国际引入战略投资者近12.5亿元的资金支持,显著降低了资金成本。

    站在国企改革风口:2014年末国资委公布“四项改革”试点6家央企,中粮集团为开展改组国有资本投资公司试点,未来主要通过资本手段优化资源配置,以各业务上市平台为核心引入其他产业资本、社会集合资本、私募股权等多元化混合所有制元素。公司作为中粮集团旗下地产上市公司,有望成为集团地产资源整合平台。引入战投实施混改重组、获集团资产注入等想象空间无限。

    给与推荐评级:公司基本面良好、项目布局合理、资金成本低于行业平均水平,具有成为集团资源整合平台的实力,显著受益于国企改革。我们预计公司15-17年EPS分别为0.41、0.52和0.66元,首次给予推荐评级。

    风险提示:国企改革实施难以落地,二线地产市场持续低迷。