首开股份2015年半年报点评:回归北京、优势凸显

核心观点:

    业绩略超预期、拿地回归北京:公司8月28日发布半年报,2015年上半年公司实现营业收入74.86亿元,同比减少23.75%;实现归属于上市公司股东的净利润9.21亿元,同比增长19.14%。营收显著减少而业绩略超预期,主要是因为上半年结算规模有所缩减,但结算毛利率显著提升。分地域看,上半年北京地区8个项目结算,结算面积20.84万方,占比高达52.89%,且其毛利率高达51.90%,而京外地区仅4个项目结算,结算面积18.56万方,毛利率仅有32.53%。考虑到公司15年新增地块中北京区域可售商品房建面占比高达66.68%,公司未来业绩依然有超预期的可能。

    销售持续改善、新开工明显减缓:公司上半年实现签约面积79.3万平方米,同比上升15.1%,完成年度计划的47.5%;实现签约金额127.2亿元,同比上升25.1%,完成年度计划的44.8%,销售回款122亿元,公司下半年推货环比上升54%,预计下半年销售会持续改善,我们维持公司年度销售290亿不变。公司13年拿地较多,14年减缓,15年以来拿地又有恢复,从存货和销量的对比情况来看,公司去库存压力依然较大。为提高周转速度,公司上半年新开工面积29.2万平方米,同比减少67.5%。

    受益京津冀协、持续加码通州:公司在京有14个在建项目与3个拟建项目,共472万方建面,分布在在通州、房山、昌平、丰台、朝阳五区,其中以通州占比最高。公司积极开发通州项目,6月3日公司公告非公开发行约3.4亿股募资40亿元,其中22亿用于投资通州2个项目,上半年公司又增一块25.9万平方米规划建面的通州土地储备。4月中共中央政治局会议审议通过《京津冀协同发展规划纲要》,7月中共北京市委十一届七次全会提出“要聚焦通州,加快北京市行政副中心的规划建设”,随着京津冀一体化提升至国家战略地位,作为北京市副中心的通州将迎来历史性的发展,公司掌握大量土地资源,将明显收益。

    负债结构优化、布局新业态:上半年末公司资产负债率为84.83%、扣预收款之后为66%,净负债率为214%,依然处于较高位置。6月3日公司发布预案,拟非公开发行40亿元股票;6月24日公司完成第一期24亿中期票据发行,利率为4.8%;7月15日公司公告拟非公开发行50亿公司债券,负债结构在不断优化。7月10日公司发布公告,拟出资4亿投资中信并购基金,该基金的投资方向为与人口及消费升级相关的龙头企业、新经济领域和跨境投资,公司迈出新业态在做出积极尝试。

    给与推荐评级:我们预测公司2015-2017年EPS分别为0.93、1.17和1.51元,对应当前股价仅14.3倍PE,给与推荐评级。

    风险提示:京津冀一体化低于预期,存货去化缓慢。