房地产行业-调整地产市场外资准入要求点评:去行政化再下一城

报告要点

    事件描述

    住建部下午发布调整房地产市场外资准入管理有关政策:取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。

    事件评论

    政策脉络清晰可现,去行政化再下一城。为了应对上一轮市场过热,行政化的“限购、限贷、限外”政策相继出台。在2014年市场转入调整期后, 政策主线转为去行政化。目前限购限贷已经基本退出,而自年初将房企调出外商投资限制名录以后,此次再次放开外资的准入要求,限外也渐行渐远。从政策基调来看,我们认为限外退出本质上与限购限贷退出异曲同工, 是地产政策去行政化、回归市场的必然,是对上一轮从严政策的纠偏。

    理性看待外资进入:热钱不是“傻”钱。限外退出不可避免的将带来外资的流入,但是我们认为整体幅度有限,无需过度担忧。首先,如今的大陆地产市场与上一轮外资涌入时(2003年)早已不可同日而语,整体供给过剩、投资回报率下降,大陆市场的黄金时代已去;其次,欧美地产市场的复苏以及新兴市场的崛起使得大陆市场的比较优势不再明显;再者,人民币贬值与美元加息预期使得外资此时在大陆配置资产的可能性下降。外资大举进入中国房产市场的可能性不大。

    对内资房企的双刃剑作用。从现有外资的投资偏好看,他们偏重于投资一二线城市的核心区域。放开外资准入后,将进一步增加核心地区物业的需求,内资房企现有的土地资源价值或将得到提升;但同时放开外资准入也势必将加剧国内地产市场,特别是重点城市市场的竞争热度,面临经验丰富、资本雄厚的外资企业的直接冲击,内资房企的竞争压力将更为明显。

    投资建议:地产龙头质优价廉。龙头房企在核心城市持有的大量土地储备将因外资进入而获得价值提升。同时,内地龙头公司经过多年发展,目前已经具备走向国际市场的能力,无惧外资的正面竞争。在资本市场持续震荡的当下,我们持续看好龙头地产公司的配置价值。重点推荐质优价廉的万科保利:一方面两公司都受益于流动性宽松带来的销售业绩改善;另一方面5倍PE 的保利和百亿回购即将过会的万科具有绝对的安全边际。