房地产行业:MAA公寓—深耕潜力区域,稳健经营

投资要点:

    1、美国第二大公寓企业Mid—AmericaApartment(MAA)成立于1977年,于1994年上市,截至2014年12月31日,该公司于全美14州中拥有并经营268处公寓社区,约有82316户公寓。该公司注重于美国东南部和西南部之公寓社区的拥有、运作、开发、建造及并购。

    2、不同于EQR,MAA有着完全不一样的发展轨迹:

    稳健的收房、处置和升级改造策略。早期的十几年发展历程中,只收取了15000套房源;同时每年不断处置老旧物业,以保持较好的物业年限;从2005年开始,每年大量投入资本进行再装修改造,提升了公寓的竞争力、客单价。

    以工作需求增速作为选城策略。MAA在德州地区精耕,同时在福布斯500强企业所在地进行公寓布局,没有选择进军EQR和AVB所在的纽约和洛杉矶。

    注重人才管理和多样化服务。公司十分重视高管人才,设计了合理的薪酬体系,同时为租客提供多样化服务,增加多元收入。

    不断优化技术运营平台。从2000年开始,MAA逐步更新公寓管理系统、计费收入系统和其社交平台。

    3、国内公寓企业在快速发展的过程中,尤其现在的房源开拓期,MAA的经验提示了选城策略和收房策略,同时兼顾资金链风险,加强人才培养、系统和服务体系建设。