房地产业:龙头公司重现买入机会,政策支持下的行业复苏仍是主旋律

国家统计局日前发布了2015年4月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况,城市间的分化仍然较为明显,一线和少数二线城市房价出现回升,而多数二线和三线城市仍尚在下降通道中但跌幅收窄;而二手房市场整体较一手房更有弹性。4月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有18个和28个,分别比上月增加了6个和16个;持平和下降的城市个数均有所减少。70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均上涨0.3%,其中一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1%,二、三线城市新建商品住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.3%。其中,深圳、北京、上海和广州4月新建商品住宅价格环比分别上涨1.8%,0.8%,0.7%和0.4%,二手住宅价格环比分别上涨2.4%,2.1%,0.6%和1.1%。

    我们的观点:从目前的投资数据以及各项经济指标看,更多宽松政策的出台以支撑全年的经济增长无疑更加刻不容缓,政策持续宽松下的行业基本面复苏仍是今年全年的主基调,二三季度住宅销量同比增长确信可期、全国房价企稳、核心城市继续担当反弹先锋。部分投资者担心的核心城市房价若反弹过快带来的政策制约以及四季度或会面临因基数原因导致销量同比增速下降,在我们看来并不构成近忧。我们观察到5月前半月的前20大城市住宅销售数据环比4月同期上涨18%,较去年同期更是大幅增长逾四成。

    中资地产股自5月初的高点平均回调的幅度大概是15%左右,年初迄今的上涨幅度因此有所收窄到略超30%。目前板块平均估值约为28%净资产值折价,0.9倍15年PB,8.3倍15年PE,仍显著低于A股同业。最近再融资潮袭来对市情绪有所影响,华润置地宣布了折价7%的总金额100亿港币规模的4亿新股配售后,又有禹州地产、金地商置、绿地香港、旭辉控股出来融资。但我们认为核心开发商未来再融资的压力较小,投资者不必过于担心。日前我们看到万达和万科的强强联合,这与我们对于行业未来进一步整合分化、强者更强的大势预判相符。在近期的股价回调后,我们认为龙头公司中海外(688HK,买入)和华润置地(1109HK,增持)已显现出重新进入的价值。