保利地产:跟踪点评

14年保利地产营收和盈利规模稳步提升,利润率保持稳定。

    公司14年实现营业收入1090.56亿元,较去年同期增长18.08%;实现归属于上市公司股东的净利润122亿元,较去年同期增长13.52%。

    年内公司结算毛利率为32.03%,较去年下降0.13个百分点;公司销售净利率13.05%较去年同期上涨0.2个百分点。在行业利润率水平趋势性下滑的大背景下,公司严控成本,提升管理效益,努力保持了利润率的稳定。

    销售业绩与市场占有率逆势实现“双增长”

    公司14年实现签约销售面积1066.61万平方米,签约销售金额1366.76亿元,同比分别增长0.21%和9.09%,市场占有率逆市提升0.25个百分点至.79%。

    n坚持小户型普通产品定位,迎合市场需求,为销售的稳步增长奠定基础。14年,公司住宅产品占比超过80%,其中144平米以下刚需产品占比超过90%。

    公司土地储备丰富,15年可售资源充足。

    公司目前共有在建拟建项目245个,规划总建筑面积12458万平方米,其中待开发面积5069万平方米,一、二线城市占比约为73.2%;在建拟建项目可售容积率面积约9240万平方米,累计房地产行业已签约面积约为4024万平方米,待售面积约为5216万平方米,其中一、二线城市占比约为77.3%。

    公司目前总体的土地储备规模和15年可售资源规模十分充足,如果15年楼市如预期大幅回暖,则公司有望分享销售回暖利好。

    资产财务稳健,负债合理,资金状况进退自如。

    期末预收账款1133亿元,扣除预收账款后的其他负债占总资产的比例为46.9%,负债水平较为合理期末公司有息负债总额为1262亿,综合成本为6.5%,较去年同期下降0.53个百分点。

    公司目前的资金进退自如,一方面,即使出现楼市进一步不景气,公司也毫无资金链断裂之忧,另一方面,如果楼市火爆,公司的资金状况也完全能满足业绩增长需求。

    保利地产在保持传统住宅业务稳健增长同时,也开始适应时不断推进创新。

    公司推进产品标准化工作,已经完成由“单一技术模块”想“产品线模块”过渡,公司实现集团采购,降低成本

    增加商业地产的份额。

    强化公司房地产基金业务。

    推行三位一体的养老地产战略落地。

    海外拓展:美国、澳大利亚和马来西亚等,其中澳大利亚项目将落地。

    房地产行业目前状态(1季度国家统计局数据):房地产行业依旧继续下滑

    房地产投资增速继续下滑至8.5%,为09年来最低。

    施工面积、新开工面积和竣工面积增速均出现继续下滑趋势。

    成交面积缩减9.2%,成交金额缩减9.3%。

    待售面积增加24.6%。

    最近房地产价格:最近的成交量有所回暖。

    4月18日,国家统计局的3月份70个大中城市价格显示:环比价格由降转升、同比价格逐渐企稳、新房成交量大幅增长,长时间低迷的楼市出现回暖迹象。

    楼市虽已温和回暖,但城市间分化明显。一、二线城市迎来小阳春,三、四线城市因库存高,大部分依然市场萧条。

    政策与成交量预期:政策将会进一步放松,成交有望回暖。

    房地产低迷是1季度GDP等宏观数据失速的重要原因。

    在稳增长的大背景下,3.30等政策将进一步落实,地方性放松和刺激政策有望进一步出台。

    在政策刺激和累计刚需释放的双重刺激下,楼市有望实现全面回暖,尤其是一二线城市。

    盈利预测及估值。

    预计公司2015-2016年的营业收入分别为1310.31亿元和1563.85亿元,归属母公司股东净利润为139.27元和180.20亿元,每股收益分别为1.30元和1.68元。

    2015年4月21日股价(13.85元)对应的市盈率分别为11倍和8倍。

    我们维持公司“买入”投资评级。

    公司股价未来的刺激因素。

    未来一两个月将公布的好转销售数据。

    地方出台的刺激楼市政策。

    招商地产复牌(资产注入)后将有望带动整个地产板块上涨。

    风险提示。

    销售不达预期。

    估值的系统性风险。