3月统计局房地产行业数据点评:销售起风,投资落地

事件:3月全国商品房销售额、销售面积分别为6051亿元、9490万平方米,分别同比下降9.2%和8.8%;新开工面积9980万平方米,同比下降19.5%;开发投资额8786亿元,同比上升6.5%;资金来源6279亿元,同比下降15.9%。

    政策效力开始体现,先从一二线城市开始,全国性反弹未开始。

    3月全国商品房销售额、销售面积分别为6051亿元、9490万平方米,分别同比下降9.2%和8.8%,增速较前2月的-15.8%/-16.3%有所好转,按照40大中城市统计,前3月累计同比下降9.2%和8.8%,较全国的-9.2%/-9.3%更好,反映出三四线城市楼市仍较差。

    货币和行政政策共同引导的楼市回暖开始体现,但三四线城市情况并不乐观,全国性反弹还需时间转换:1)环比改善幅度明显好于历史水平,达到102.6%,为2005年来第三高水平,远好于2013/2014年的80.1%/74.1%;2)销售面积跌至历史第四高位,略低于2011年的9500万方,反映出当前的销售更多依赖一二线城市的回暖。我们认为,当前楼市并没有进入全面反弹的时刻,一二线城市出现的反弹已经成为定局,大开发商选择将更加抢占一二线市场,同时,小开发商将逐渐退出。

    新开工和资金来源继续大幅下降,融资压力开始显现。

    新开工面积9980万平方米,同比下降19.5%;开发投资额8786亿元,同比上升6.5%;资金来源6279亿元,同比下降15.9%。新开工面积继续大幅下行,同时,资金来源也出现大幅下降,开发商的融资压力开始显现,而开发投资额的正增长,更多为施工加快推盘。

    全国开发商的资金状况仍在继续恶化,开工意愿下降、施工意愿增强,推盘量有望增加。我们反复强调,新开工在今年将成为非常不重要的指标,源于开盘并不受新开工的影响,而是受开发商意愿的影响,接下来,我们认为,随着资金压力的逐步显现,开发商被迫推盘的现象将增加,这将带来库存的重新累计,对三四线城市造成一定压力,也会带来一二线城市的进一步活跃。

    政策红利释放接近尾声,股市变化依赖楼市强有力的基本面反弹,还有待验证。

    我们认为,压抑房地产发展的政策大多得以解除,储备手段开始减少,GDP 的良好表现也使得对房地产扶持预期下降,建议投资者从行业趋势机会转向绝对收益机会,推荐有题材的行业龙头和区域龙头,关注万科A、首开股份、中南建设、合肥城建,并推荐建发股份、华业地产。

    风险提示:楼市表现不及预期。