保利地产:业绩增速趋缓,后续增长基础牢固
报告关键要素
:保利地产14年销售业绩与市场占有率逆势实现“双增长”,土地储备成本和城市布局合理,15年可售资源丰富,财务稳健,资金链安全。我们维持公司“买入”投资评级。
事件:公司公布了2014年年报。2014年度,保利地产实现营业收入1090.56亿元,较去年同期增长18.08%;实现归属于上市公司股东的净利润122亿元,较去年同期增长13.52%,每股收益1.14元,同比增长13.47%。公司拟每10股派发红利2.16元。
点评:
1、营收和盈利规模稳步提升,利润率保持稳定。尽管受累于房地产行业14年不景气,公司营收增速开始明显放缓,但依旧实现了稳步提升。公司14年实现营业收入1090.56亿元,较去年同期增长18.08%;实现归属于上市公司股东的净利润122亿元,较去年同期增长13.52%。年内公司结算毛利率为32.03%,较去年下降0.13个百分点;公司销售净利率13.05%较去年同期上涨0.2个百分点。在行业利润率水平趋势性下滑的大背景下,公司严控成本,提升管理效益,努力保持了利润率的稳定。
2、销售业绩与市场占有率逆势实现“双增长”。公司14年实现签约销售面积1066.61万平方米,签约销售金额1366.76亿元,同比分别增长0.21%和9.09%,市场占有率逆市提升0.25个百分点至1.79%。坚持中小户型普通产品定位,迎合市场需求,为销售的稳步增长奠定基础。14年,公司住宅产品占比超过80%,其中144平米以下刚需产品占比超过90%。
3、公司审慎增加土地储备,分布侧重一二线城市。14年公司共新增40个房地产项目,新增容积率面积1231万平方米,总地价429亿元,同比分别下降32.6%和24.5%;平均楼面地价3485元/平方米,较2013年的3111元/平方米上涨了12%;新增权益容积率面积861万平方米,权益比例69.9%,权益地价298亿元。从新增项目区域分布来看,公司仍以一、二线城市布局为主。一、二线城市新增容积率面积856万平方米,总地价383亿元,拓展面积和金额占比分别69.5%和89.3%,一二线城市新增项目按容积率面积计的权益比例为70%。14年新进入海口、乌鲁木齐、兰州、洛阳、莆田、茂名、汕尾、林芝等8个城市,累计进入全国57个城市,进一步完善和深化了城市群布局。
4、公司15年可售资源充足。公司共有在建拟建项目245个,规划总建筑面积12458万平方米,其中待开发面积5069万平方米,一、二线城市占比约为73.2%;在建拟建项目可售容积率面积约9240万平方米,累计已签约面积约为4024万平方米,待售面积约为5216万平方米,其中一、二线城市占比约为77.3%。
5、资产财务稳健,负债合理,资金链安全。公司总资产3658亿元,净资产809亿元、归属母公司净资产614亿元,负债总额2849亿元,资产负债率为77.9%,较2013年下降0.08个百分点;期末预收账款1133亿元,扣除预收账款后的其他负债占总资产的比例为46.9%,负债水平较为合理;期末公司有息负债总额为1262亿,综合成本为6.5%,较去年同期下降0.53个百分点。
6、公司管理不断优化,探索适应电商和老龄化时代地产发展新业务。公司一方面积极推进标准化成果落地、提升项目开发品质,另一方面持续推进商业运营、房地产基金、养老地产、海外拓展等业务的发展,进展良好。
7、盈利预测及估值。预计公司2015-2016年的营业收入分别为1310.31亿元和1563.85亿元,归属母公司股东净利润为139.27元和180.20亿元,每股收益分别为1.30元和1.68元。2015年3月18日股价(9.91元)对应的市盈率分别为7.64倍和5.90倍。公司估值低,行业15年有望好转,我们维持公司“买入”投资评级。
8、风险提示。(1)地方政府环保政策执行不力的政策风险;(2)市场竞争激烈导致的产品和服务价格下降;(3)估值的系统性风险。