嘉凯城:“城市客厅”,嘉凯城复兴之路——定义镇域发展新模式,打造商业综合平台商

自 2013 年起,公司已基本解决历史遗留问题,同时形成以城镇商业开发、城市住宅建设和地产基金为核心的企业发展方向。公司“城市客厅”项目立足东部沿海小微城市、发达小城镇商业,是对发达小城镇商业模式,甚至是镇域经济模式的大胆创新。项目新发展思路具备想象空间和潜在生命力。

    公司前身SST 亚华,重组完成后更名“嘉凯城”。公司前身为亚华种业,主要从事种子和乳制品生产。2008 年经证监会批准,公司完成资产重组,同时更名为“嘉凯城”。

    截止本报告发布日,浙江省商业集团为公司控股股东,通过直接和间接方式累计持有上市公司43.47%的股份。

    立足四大产业发展。公司目前已形成地产开发、城镇商业、投资与金融服务和其他业务为核心的四大产业支柱。从当前利润主要构成看,地产开发属公司当期业绩主要贡献。但从企业未来重要发展方向看,城镇商业以及投资与金融服务将成为嘉凯城重要发展方向。

    城市客厅:公司未来重点战略。1)什么是“城市客厅”?指嘉凯城公司注册的商业品牌,其主要模式为寻找具备消费升级潜力的小微城市、发达小城镇布局商业。

    区别传统商业的是“城市客厅”将引入综合市政服务、O2O 零售业态、农优特交易中心和公共特色空间等三大业务亮点。2)中期规划。公司已制定3 年完成200 个城市客厅项目、实现4000 万会员、超1000 亿线上线下销售规模的既定目标。

    “城市客厅”:定义镇域发展新模式,打造商业平台综合商。我们认为“城市客厅”项目的主要亮点在于:1)有资源、有规模。背靠大股东浙商集团,同时获得中再保险50 亿启动资金投入;2)解决小微城市、发达小城镇电商物流;3)品牌渠道下沉重要入口;4)具备闭环生态系统。一旦项目成型不仅可以解决城镇经济发展问题(政府受益),同时也将使嘉凯城顺利转型为商业平台综合服务商(企业受益)。项目最终立足点将是成为进入中小城镇居民生活的重要入口。

    估值与投资建议。截至2014 年半年报,公司累计土地储备在600 万平左右。预计公司2014 和2015 年EPS 分别是0.051 和0.085 元,RNAV 在8.48 元。截至3 月13 日,公司收盘于6.01 元,对应2014 年PE 为117.84 倍,2015 年PE 为70.71倍。公司目前属于“城市客厅”项目前期,商场摊销折旧、前期投入和造成业绩短期难有明显提升。但“城市客厅”项目核心价值在于线上APP 潜在流量、线下网络价值和市政金融联动后进入家庭资产负债表潜力。我们以按照RNAV,即8.48 元作为公司目标价格,维持对公司的“增持”评级。

    风险提示。公司此前并未有连锁大型商业运行经验,模式存在不确定性风险。