住宅周报第295期:政策面边际改善持续,催化剂呼之欲出

一手房销量: 1)环比:本周整体环比下降9%,其中一线城市降14%,二线降4%,三线降15%。2)同比:整体同比降75%(春节假期影响),其中一线降76%,二线降77%,三线降66%。3)本周与2014 年全年周均比:整体降74%,其中一线降76%,二线降75%,三线降64%。

    4)累计同比:整体同比升6%,其中一线城市升40%,二线降2%,三线降6%。一手房整体成交均价环比升4.5%,同比升22.3%。二手房销量:本周环比升29%,同比降61%。

    库存水平:12 个典型城市一手房平均可售面积环比降0.4%,同比升25.7%,较2010 年4 月低点上升130%,较2012 年1 月高点上升21%。

    去化时间:12 个城市新房去化时间13.0 个月。

    板块估值:2015 年PE 主流公司12.2 倍,RNAV 折1%。一线7.7 倍,RNAV 溢价2%;二线12.2 倍,RNAV 折价0.6%;三线9.4 倍,RNAV折4%;地产+X11.7 倍,RNAV 折价1%;商业PE15.2 倍,RNAV 折23%。板块表现:上周板块整体上涨0.9%,跑输上证1.2pc。

    本周观点:正如我们年前行业观点中提到的,政策层面上的边际改善将持续。同时降息对地产基本面改善的推动相对降准更为直接。后续行业政策或进一步放松,催化剂呼之欲出,多种救市政策有望出台。

    我们维持2015 年基本面“弱平衡”(去库存或者缓慢出清)的判断,整体看房地产市场将呈现“量升价平”格局,依旧看好地产股在宽货币预期下的表现,建议关注近期京津冀板块投资机会。

    国君地产组合包含中天城投、格力地产、天健集团和华夏幸福,权重占比分别为3:3:2:2。组合指数2015 年累计涨幅为21.4%,跑赢房地产指数22.2%,跑赢上证指数22.6%。

    央行降息,政策面边际改善持续:中国人民银行决定,自2015 年3月1 日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。和我们之前的预期一致,此次降息对地产基本面改善的推动相比降准将更为直接。

    利好政策正在酝酿,住房需求远没饱和:《证券日报》报道,第三轮救市政策正在酝酿,或实施税费减免和购房补贴等措施。《人民日报》评论称城镇化是大趋势,住房需求远没有饱和不必恐慌不动产登记。

    维持行业增持评级。2015 年,板块投资策略是“既要过日子,也要浪漫满屋”;推荐:1)龙头房企全面受益于降息降准和再融资全面松绑,资产负债表边际改善最为明显,推荐:保利地产、招商地产、万科A、华侨城A;2)旧貌换新颜(强调新路径、新机制、新模式):国企改革类重点推荐:格力地产、天健集团。3)浪漫满屋(转型之优秀标的):推荐中天城投、华业地产;4)区域投资主题:京津冀“廊坊三宝”:华夏幸福、荣盛发展、廊坊发展。