房地产行业-“再降息”快评:播种春耕行情,短期高负债品种更具爆发力

事项:2月28日,中国人民银行决定,自2015 年3 月1 日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25 个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25 个百分点至2.5%,同时结合推进利率市场化改革,将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2 倍调整为1.3 倍;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

    评论:

    降息符合预期,利好地产.

    在年度策略《短享繁荣,长思变革》中我们作出判断,从2014 年3 月份开始地产的政策环境和货币环境已筑底完成,并判断在14 年11 月首次降息开启新一轮宽松周期后,15 年降息、降准都是大概率事件;在春季投资策略《播种春耕行情》中,我们认为受外界宽松潮及国内经济持续疲软、通缩风险加大的影响,降息、降准预期加大,地产股春季仍将处在政策放松、货币放水、基本面温和复苏的三面共振的绝佳环境,并建议投资者播种春耕行情,报告发出的当天晚上央行即宣布降准。进入2 月以来,经济数据未有明显好转,CPI 持续走低、通缩风险加大,在这个时点迎来央行的降息是符合我们预期的。开年以来地产销售数据大幅低于预期、地产板块整体横盘调整;伴随着对楼市3月“小阳春”的预期,预计本次降息的刺激效果将会明显好于上次降准,我们维持“至少春季仍应超配地产”的建议。

    降息减轻购房者负担,短期内将引发潜在购房者的入市紧迫感、提振购房需求.

    本次降息中各期限贷款利率均下降25 基点,5 年期以上贷款利率调整为5.90%。 在假设按基准利率获得住房按揭贷款的前提之下,我们对购房时贷款100 万至500 万,贷款10 年至30 年分别进行了月供压力的测算。根据测算结果显示,若购房人按基准利率贷款300 万、20 年,降息之前,每月月供还款额为21753 元;在利率下降25 个bp 之后,每月的月供还款额降低为21320 元,每月还款额减少433 元。不同贷款额度,不同贷款年限的各类住房按揭贷款平均月供减少幅度在2%左右。

    最关键的是,降息在短期难免会引发潜在买房人“政府救市”的预期,入市紧迫感会增强。因此,降息在短期内是可以提振房市的整体信心和预期的,积压的需求将在短期内得到一定程度的释放。

    降息将降低房企财务费用,据测算将导致地产股14、15 年EPS 分别增厚2.8%和2.9%.

    本次降息将降低房企的融资成本,增厚业绩。截止2014 年三季报,131 家房地产开发类上市公司累计有息负债约达12155亿元。假设有息负债规模保持不变,按整体法估算,15 年全行业EPS 平均增厚约10 厘,16 年平均增厚约12 厘。重点覆盖的上市公司15、16 年业绩将平均增厚2.8%和2.9%。

    龙头白马有望与改革转型共同演绎上涨行情,但短期高负债品种更具爆发力.

    1-2 月板块表现基本符合我们年度策略《短享繁荣,长思变革》及1 月27 日研报《改革、转型重回主流视野》的判断,在1-2 月份,我们国信地产团队也以力推改革和转型类的地产股为主(代表作“双天”——中天、天健)。本次降息后,我们认为短期高杠杆地产股爆发力较强,如表2所示的排序(Top5:华发股份、泰禾集团、金科股份、华夏幸福、中南建设),而龙头白马经过两个月调整,随着“再降息”及“楼市暖春”到来,亦有望与改革、转型类的地产股共同演绎上涨行情。维持我们春季策略《播种春耕行情》的建议,呼吁买入——一、 转型:中天城投、世茂股份、世荣兆业、苏宁环球;二、 改革:(深圳)天健集团、(珠海)格力地产、(央企)中粮地产;三、 区域:(京津冀、海西)泰禾集团、(京津冀)华夏幸福;四、 龙头白马:万科、招商地产。