保利地产:销售向好,融资助力,坚定买入

1月推盘较少,销售显著回落,为暂时现象。去年末集中推盘冲刺销售目标之后,年初公司以存量去化为主,新推盘较少,1月新推货值仅60亿元。受此影响,1月签约销售仅73亿元,环比大幅回落58%,同比下降27%;销售均价1.28万元/平,环比回落3%,同比上涨16%。拓展仍相对谨慎。1月公司在成都、珠海新增2个项目,规划建面/土地款30万方/12亿元,平均楼面地价4066元/平。

    维持15年全年销售1640亿元(+20%)以上的预测。预计15年总可售货值超过2500亿元(+25%),其中新推货值约2000亿元,上半年、下半年占比分别为45%、55%,公司将根据市场情况灵活调整推盘节奏,以合理平衡周转速度与利润率。我们认为15年降息降准及政策放松将持续,公司主力区域一二线城市市场将持续回暖,且力度强于三四线,房价也有望温和回升,我们以65%的去化率保守预计15年销售超1640亿元(+20%),且利润率水平有望进一步恢复。

    股权融资或将推出,发展有望再加速,且市值管理动力将增强。1月证监会调整上市公司再融资、并购重组涉房业务监管政策,国土资源部不再进行事前审查,利好此前融资受压制的规模房企。近期世联行定增获批,荣盛发展、泛海控股、泰禾集团等公布定增预案,表明房企股权融资全面加速。公司年初曾公告“正探讨股权融资的可行性”,我们认为公司一直希望破解高负债率对规模发展的制约,同时也面临国资委对控制财务杠杆的考核要求,因此必将积极推动股权融资,我们拭目以待。

    2月12日将发行30亿元5年期中期票据,继续推动资金成本降低。公司主体信用评级为AAA级,获准注册发行中票的总额度为150亿元,去年底发行的第一期10亿元中票的发行利率仅为4.8%,今年以来银行间市场高信用评级发行人发行利率进一步降低,招商地产2月初发行的中票发行利率仅为4.55%,我们认为公司此次中票发行利率也将进一步降低,龙头房企的资金规模优势将持续凸显。

    14-16年EPS1.14/1.40/1.70元,PE8.2/6.7/5.5倍,RNAV11.12元,目前股价RNAV8.5折交易。公司销售增长含金量高,股权激励目标是业绩增长底线,显著受益于资金成本下降、中票发行、股权融资提速、央企整合带来的并购发展机会以及市值管理增强。公司是上证50唯一地产股,改革大牛市下A股国际化配置,持续宽松的货币及行业政策正在推升蓝筹地产的配置价值,近期股价调整提供买入良机,我们认为未来6-12个月公司合理估值应为15年10倍PE,目标价14元,维持“强烈推荐”评级。