房地产行业2015年投资策略:冬去春来,股权投资又一春

地产投资时钟正式步入股权投资区:伴随地产供给端恶化速度远快于需求端,在我们耐心的等待中,终于迎来了首次降息;此次降息所标志的宽松化信号意义更为重要,在实体经济疲软、基建投资边际收益率下滑的情况下,央行终于在地产基本面实质性恶化之前出手。我们预计未来央行会继续维持宽松的货币政策,直至利率降到完美利率之下,催生出新一轮地产的繁荣。当下,地产投资时钟正在滴答滴答往前走,从债券投资区正式步入股权投资区,地产股票将会呈现显著的绝对超额收益。机构投资者应当维持地产行业的超配地位。

    2015年地产基本面将呈现出销售四平八稳,投资在上半年见底,房价温和上涨并于16年加速的局面。销售四平八稳:消费端看,在货币政策持续宽松的大前提下、我们预计2015年商品房成交将延续2014年底的回升态势,并维持四平八稳的销售节奏,我们预计全年成交面积和金额将分别增长6%和8%。投资上半年见底:在新开工面积和土地复苏的引导下,我们预计2015年商品房开发投资额也会在上半年见底,呈现出前低后高的走势,我们预计房地产投资全年增速为12%。房价温和上涨,并在16年加速:由于货币政策宽松才刚刚启动,考虑到时间滞后因素,我们认为百城房价指数在2015年有望保持温和态势,不会立刻陷入快速上涨的局面(即进入地产投资时钟的不动产投资区)。但是,分化仍将继续,总体向好并不能掩盖个别地区尤其三、四线城市供给过剩的局面,三四线城市房价将在较长时间内处于底部徘徊。然而一二线城市房地产市场依然有足够的吸引力,也是房企的主战场;我们认为一、二线城市的房价随着货币宽松政策的逐步展开,在2016年再次掀起快速上涨浪潮,是大概率事件。

    选股策略性1:买入具备新一代地产商特征的公司。经过20多年的高速发展,尽管短期内地产商发展的旧有模式还未遭遇重大挑战,但是长远来看地产的确面临转型的需求。在我们的深度报告《寻找下一代地产商中》指出,美国式的金融化和香港式的控股集团化是经过实践检验的地产商转型之路。因此我们推荐具备金融化基因的招商地产和信达地产,以及拥有投资平台潜质的南京高科和张江高科。

    选股策略2:玩转高beta。尽管地产商发展面临长期逻辑的困境,但毕竟未来两年地产行业景气度将处于持续上升的阶段。传统地产股也会具备不错的绝对收益。对应于行业景气度上升,我们认为应当投资于高杠杆的地产商,以获取尽可能大的Beta收益。这里重点推荐杠杆率偏高且资源储备丰富的阳光城、鲁商臵业。