2015年房地产行业投资策略:温和复苏与分化

明年基本面温和复苏。根据兴业宏观和银行组判断,由于经济景气度较差以及外汇占款下行等因素影响,明年货币政策仍有进一步放松的空间。而国内外历史都表明,较为宽松的货币政策环境将给予房地产市场基本面以较有力的支撑。估算全年销售面积增长5%。从之前对万科、招商、金地等大型开发商和一些中小型开发商的调研结果来看,开发商对于房地产市场未来走势的预期愈加乐观,进一步降价的可能性比较小。但另一方面,房价短期内不太可能大幅上涨。最主要原因是许多城市的房地产库存量仍然较大,供需短期内难以出清;市场成交结构以刚需为主,对于价格仍然比较敏感。一线城市和部分核心二线城市房地产市场基本面可能有较好表现。2015年房地产开发投资增速将处于相对较低水平。

    行业集中度持续提升和中小开发商陆续谋求转型。由于龙头地产公司资金和土地获取能力优势愈发明显,龙头公司的行业集中度提升有加速趋势,前三季度销售排名前10名的开发商市占率由14%提升至16%,排名前20名的开发商市占率由19%提升至21%,而行业排名前50名的开发商市占率由27%提升至29%。在主营业务较难做大、手头有一些多余资金、同时又具备股价诉求的情况下,中小开发商布局其他行业成为顺理成章的选择。从我们整理的地产上市公司的公告整理中可以看出,2013年以来陆续有超过40家地产企业布局其他行业。

    投资建议:在全国房地产市场温和复苏,一线和核心二线城市基本面很可能有较好表现,开发商分化加剧的情况下,我们主要沿着以下四条主线推荐地产股:1,龙头地产:高杠杆运营,今年拿地策略正确的保利地产;销售弹性大、进行再融资的招商地产、布局京津冀高成长的华夏幸福;2,主要布局一线城市的中型开发商:华联控股、三湘股份;3,转型地产股:国兴地产;4,迪斯尼概念和深圳国企改革概念相关股票:陆家嘴和天健集团。

    风险提示:基本面下滑超预期,政策刺激不及预期