房地产行业-央行下调存贷款利率点评:降息周期开启,利好地产

一、 事件概述.

    中国人民银行决定,自2014 年11 月22 日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4 个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25 个百分点至2.75%;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整,其中5 年期以上贷款基准利率下调0.4 个百分点至6.15%,5 年期以上公积金贷款基准利率下调0.25个百分点至4.25%。

    二、 分析与判断.

    1、降低购房成本3.5%,提高居民购房按揭贷款能力.

    降息将进一步提高居民购房按揭贷款的能力。就刚需和改善性需求而言,降息降低了月供水平,我们按照首付30%、贷款期限30 年和基准利率进行测算,相当于房价下降了3.5%。

    此次降息打开了货币宽松的空间,预计未来降准降息还会出现。随着流动性的进一步宽松,明年按揭折扣有望从目前的9 折附近继续降至最低85 折,相当于按揭成本还有5%的下降空间。

    央行9.30 新政发布以后,10 月份住房销售情况明显改善,但11 月成交量难以超越季节性波动,显示购房者仍然对楼市保有观望情绪。此次降息进一步改善了购房者对房地产市场预期和降低购房压力,预计未来销量同比增速将逐月回升。

    2、降低开发商的财务成本,增厚2015 年净利润3%.

    由于房地产是重资产行业,降息将降低开发商的财务成本。静态来看,此次降息将对2015 年净利润增厚3%(3 季度末上市房企有息负债总额为11494 亿,按照贷款利率下降40bp 测算,节省利息支出46 亿)。

    动态来看,银监会发文将资产证券化由审批制转为备案制,将加快银行资产出表,房企融资环境预计会进一步改善,从而带动其他渠道融资成本下降。

    三、 投资策略.

    我们继续看多地产股的相对收益,逻辑主要是:1)政策放松正在逐一实现,未来仍然存在继续放松的空间,如一线城市限购松绑、普通住宅认定标准及契税税率调整;2)按揭利率下行促进销售回暖。未来央行数量工具(PSL、SLF、MLF)和价格工具(降息、降准)双管齐下,按揭利率有望从最低9 折降至最低85 折。

    我们看好转型类地产商的表现,推荐宋都股份、银亿股份。

    风险提示:宏观经济加速下行。