房地产行业:降息周期开启,注入源头活水

政策消息:

    2014 年11 月21 日晚,央行决定,自11 月22 日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中,一年期贷款基准利率下调0.4 个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25 个百分点至2.75%;存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1 倍调整为1.2 倍;其他各档次贷款和存款基准利率相应调整,并对基准利率期限档次作适当简并。

    政策点评:

    (1)降息久盼终至,夯实地产基本面底、助推销售持续改善。在经济下滑压力下,央行终于在2 年多后再次重启了降息,并且降息力度上强于以往,本次贷款利率40 个基点的降幅明显大于最近两次降息周期中平均每次25-27个基点的降幅水平。降息后,5 年期以上贷款利率下降至6.15%(相当于原先基准的94 折),而降息前3 季度末按揭贷款加权利率仍高达6.96%(相当于原先基准上浮6%),即使930 按揭新政后主流城市的按揭利率仅是下降至基准,同时降息后100 万元基准利率房贷每月还款将下降234 元,降幅3%,因而本次降息将促动按揭利率进一步改善,购房成本的有效下降,再考虑后续多种放松政策的支持,这将夯实地产的基本面底、并助推销售持续回暖。

    (2)降息周期开启、叠加930 新政,政府支持态度将改变市场预期。根据以往经验,降息通常配合降准出台,并可能多次交替使用,因而本次降息也或将开启本轮的降息通道,预示后续全部资产价格预期也将上行,再配合3季度中 930 按揭新政中对于“首套利率7 折优惠的重申以及二套房认定标准的放松”以及多地方政府出台的各种税费补贴等支持政策,传递出政府对于房地产消费的强烈支持态度,这将推动改变购房者对楼市犹豫及看跌预期。其中,尤其930 新政推动后改善需求心动身未动之际,本次降息对于改善需求入市有较大的推动作用,从而利好如招商地产、华侨城、华夏幸福等房企。

    (3)降息改善房企融资环境,配合多融资渠道缓解房企资金压力。3 季度末,地产板块净负债率100%,其中,一线公司64%,二线公司149%,创下历史新高,房企资金压力持续走高。而本次降息将推动整体信贷利率中枢下移,如开发贷、信托、基金等融资成本都将降低,房企融资成本有望下降,同时配合3 季度政府对于房企中票、企业债、REITS 等融资手段的支持,房企资金压力有望得到大幅缓解,尤其高杠杆房企的资金压力改善将尤为明显,如:阳光城、泰禾集团、金科股份、中南建设、首开股份和保利地产等。

    (4)看好一二线城市房企成交弹性,看好降息周期中前期地产板块走势。从最近两次的降息周期来看,在成交影响方面,首次降息后,一般在2 个月以内将会比较大的销量提振(2 个月影响:17 个城市08 年+10%、12 年+18%),并且其中一线城市的弹性要明显大于二三线城市(2 个月影响:08 年一线+202%VS 二三线124%VS、12 年一线+31%VS 二三线+3%),因而我们看好主打一二线城市的房企受益更多;而在板块影响方面,首次降息后,通常在1-2个季度内房地产行业相对A 股有明显超额收益,因而,我们看好本轮降息周期中前期的地产板块走势,尤其主流地产板块的行情。